城市道路能否随土地一起转让

城市道路能否随土地一起转让

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口一家发展公司把一块土地转让给置地公司，双方签了合同，置地公司也拿到了土地使用证。但置地公司拿着土地使用证去规划局审批时发现，证上写的土地面积和实际能用的面积对不上——土地证上标明的道路宽度是60米，可规划局早就规定这条路是市区主干道，宽度应该是80米。这样一来，置地公司实际能用的土地比证上写的少了将近2000平方米。

原来，发展公司办证时给国土局提供的位置图没有经过规划部门审批，导致国土局发的证和实际规划不一致。而且，转让的土地里还包括了1000多平方米的城市道路，这些道路是市政设施，按规定是不能转让的。置地公司多次找发展公司和政府部门要求补偿或退款，都没解决，最后告到了法院。

争议焦点

发展公司认为，双方签合同时是以整体面积转让的，位置图和规划坐标图一致，土地使用证上的面积是国土局的行为，公司没有过错，合同应该有效。置地公司则认为，发展公司提供的土地证上写明的面积根本不能兑现，城市道路依法不能转让，合同应属无效。

法院判决

最高人民法院终审认定：城市道路属于市政设施，法律规定不得转让，发展公司将道路面积一并转让的行为违法，这部分转让无效。但符合规划要求的土地面积部分，可以认定有效。最终判决以规划部门确定的实际面积为准，发展公司多收的土地转让金要返还，并赔偿置地公司的设计费、勘察费等经济损失。

律师分析

第一，城市道路、公共绿地等市政设施不能作为商品买卖。很多人在买地或买房时容易忽略这一点，以为土地证上写了面积就都能用，实际上涉及市政设施的部分是不能算作个人使用面积的。

第二，土地转让合同的效力不是"全有或全无"的问题。法院在审理这类案件时，会区分有效部分和无效部分。如果合同内容部分合法、部分违法，合法的部分可以继续履行，违法的部分才被认定无效，这样既保护了交易安全，也维护了法律底线。

第三，办证前的规划审批非常关键。本案中发展公司之所以败诉，根本原因在于提供给国土局的位置图没有经过规划部门审批。如果你在文山地区进行土地或房产交易，一定要核实规划审批手续是否齐全，否则即使拿到了证，也可能面临实际面积缩水的风险。

王德林律师提示：

购买土地或房产前，建议先到规划部门查询地块的规划条件，不要只看土地使用证上的数字。如果发现证载面积和规划面积不一致，要及时与卖方沟通，必要时可以要求解除合同或要求赔偿损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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