商品房预售合同与以房抵债合同如何区分

商品房预售合同与以房抵债合同如何区分

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接权利义务）与华泰公司签订《抵债协议书》，约定华泰公司欠款本息约1.21亿元，以其投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，清远金融市场与开发商省一建城建分公司签订了《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元出售给清远金融市场。

但合同签订后，双方并未实际履行。省一建城建分公司认为清远金融市场未支付购房款，起诉要求解除合同。清远金融市场则主张其已通过贷款抵楼款的方式付清了购房款，并提交了一份“正式收据”作为证据。省一建城建分公司指出该收据是华泰公司事后补办的，没有实际付款凭证。

争议焦点

省一建城建分公司主张：双方之间是商品房预售合同关系，清远金融市场从未实际支付购房款，合同无法继续履行，应予以解除。

人行清远支行主张：双方之间实际上是“以房抵债”关系，购房款已通过华泰公司的贷款本息抵销，清远金融市场已履行付款义务，合同应当继续履行。

法院判决

最高人民法院二审认定，本案合同性质为商品房预售合同，而非以房抵债合同。清远金融市场未能提供充分证据证明其已支付购房款，故判决支持省一建城建分公司解除合同的诉讼请求。

律师分析

第一，合同性质的认定要看合同主体和内容。本案中，虽然华泰公司与清远金融市场签订了《抵债协议书》，但随后清远金融市场与省一建城建分公司签订了《房地产预售契约》，这是两个独立的法律关系。购房款的支付义务应当由清远金融市场向开发商履行，而不是通过华泰公司的债务抵销。

第二，付款凭证的真实性和关联性很重要。清远金融市场提交的“正式收据”是华泰公司事后补办的，且没有对应的银行转账记录或付款凭证，法院很难认定其已实际付款。在合同纠纷中，仅有收据而无付款流水，往往难以证明付款事实。

第三，本案提醒我们，在涉及“以房抵债”的交易中，必须明确合同性质和各方权利义务。如果购房款是通过债务抵销方式支付，应当在合同中明确约定，并由开发商确认收到款项，否则可能面临合同被解除的风险。

王德林律师提示：

在文山地区，处理商品房买卖或抵债交易时，建议当事人务必保留完整的书面合同、付款凭证和银行流水。如果涉及以房抵债，应当由开发商、债权人、债务人三方共同签订协议，明确债务抵销的金额和房屋交付条件，避免因证据不足导致权益受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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