转让合同中城市道路面积是否有效

转让合同中城市道路面积是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市一家发展公司把一块土地转让给置地公司，双方签订了合同并办理了土地使用证。置地公司拿到证后，按证上标明的面积进行设计，去规划局审批时却发现土地证上的面积和实际面积对不上。

原来这块土地西侧和北侧的道路是市区主干道，规划要求路宽30米，但土地证上标的是16米。而且城市道路属于市政设施，法律规定不得转让，但发展公司却把道路面积也一并转让给了置地公司。实际可用的土地面积比土地证上少了近千平方米，置地公司要求补偿或退款未果，只好起诉到法院。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是土地部门的行为，自己没有过错，合同应当有效。置地公司则认为：发展公司提供的土地位置图不是规划坐标图，城市道路依法不能转让，合同应属无效。

法院判决

最高人民法院终审判决：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积部分有效。发展公司需退还多收的土地转让金，并赔偿置地公司的设计费、勘察费等经济损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让。企业在签订土地转让合同时，必须注意区分道路面积和可建设用地面积，不能把道路面积也算进去。

第二，土地转让时使用的图纸必须是经规划部门审批的规划坐标图，不能仅凭位置图就办理转让手续。否则可能导致土地使用证上的面积与实际规划面积不符，引发纠纷。

第三，本案中法院采取了"部分无效、部分有效"的处理方式。对于合法部分继续履行，违法部分认定无效并返还相应款项，这样既维护了法律严肃性，也兼顾了实际情况。

王德林律师提示：

企业在进行土地转让时，务必核实规划部门审批的坐标图，确认道路等市政设施面积不纳入转让范围。如果您在文山地区遇到类似土地合同纠纷，建议在签约前请专业律师审查合同条款，避免因面积不符或违法转让导致合同无效。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市