未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同效力问题

未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同效力问题

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同约定须经原发展商海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司）等盖章才能生效。厚南公司事后出具承诺书，表示认可深发公司的销售行为。

顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该大厦的土地使用权存在多次转让，且深发公司在签订合同时并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司因此向法院起诉，要求确认合同无效并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有售房主体资格，合同缺少法定条件，应当认定无效，深发公司应返还全部购房款及利息。

深发公司主张：双方已经实际履行合同，厚南公司也出具了承诺书认可销售行为，合同应当有效，顺兴公司无权要求返还。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合建合同有效，但合同中关于厚南公司先行取得7000万元利润保证金的条款显失公平，该条款无效，厚南公司应退还该笔款项。但关于顺兴公司要求确认预售合同无效的请求，一审法院未作明确支持。

最高人民法院二审认为，深发公司在签订预售合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，故该商品房预售合同应认定为无效。顺兴公司有权要求深发公司返还已付购房款及相应利息。

律师分析

第一，根据我国城市房地产管理法及商品房预售管理办法，开发商在预售商品房前必须取得土地使用权证和商品房预售许可证。这是法律对购房者权益的基本保障，缺少这些证件，预售合同很可能被认定无效。

第二，本案中厚南公司虽然事后出具承诺书认可深发公司的销售行为，但并不能弥补深发公司在签约时缺乏主体资格和法定证件的根本缺陷。承诺书不能替代法律规定的强制性条件。

第三，对于购房者来说，在签订商品房预售合同前，一定要核实开发商是否已经取得土地使用权证和商品房预售许可证，否则即使支付了购房款，也可能面临合同无效、钱款难以追回的风险。

王德林律师提示：

购房是人生大事，建议在文山地区购房时，务必要求开发商出示五证，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，切勿轻易支付定金或购房款。如已支付，应及时咨询专业律师，评估法律风险并采取维权措施。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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