买地后发现面积缩水，合同是否有效

买地后发现面积缩水，合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

一家公司从另一家公司手里买了一块地，双方签了合同，办了土地使用证。可当买家拿着证件去规划局审批时，发现实际能用的面积比证件上写的少了一大截。原来，证件里把城市道路也算进去了，而道路是公共设施，不能买卖。

买家找卖家要求退钱或补地，没谈拢，只好告到法院。一审法院判合同部分无效，卖家要退多收的钱并赔偿损失。卖家不服，上诉到最高人民法院。

争议焦点

买家认为：卖家给的土地使用证面积不实，还把不能转让的城市道路算进去卖，合同应无效，卖家得退钱赔损失。

卖家认为：双方是按整体面积转让的，土地位置图没问题，办证是土地部门的事，自己没过错，合同应有效。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审判决。认定合同中涉及城市道路面积的部分转让无效，符合规划的土地面积部分有效。卖家需按规划部门确定的实际面积计算土地款，多收的款项返还买家，并赔偿买家因此遭受的损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政公共设施，法律明确规定不得转让。卖家把道路面积算进土地转让范围，这部分合同内容违法，自然无效。

第二，卖家办证时提供的位置图未经规划部门审批，导致土地使用证面积与规划不符，这是卖家的过错。买家因此多付了钱，还白花了设计勘察费，卖家必须赔偿。

第三，合同无效不意味着整个合同都作废。能合法履行的部分（符合规划的实用土地）可以继续有效，买家仍可取得这部分土地的使用权，不用全部退回。

王德林律师提示：

买地前一定要核实规划部门的审批文件，别只看土地使用证上的数字。像文山地区的一些开发商，就因为没提前查规划，买了带道路的土地，结果吃了大亏。签合同时建议写明，如果实际面积与证件不符，卖方要承担退款和赔偿责任，这样能有效保护自己。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市