签了购房合同却无实际付款，是买房还是抵债
签了购房合同却无实际付款，是买房还是抵债
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承继）1.2亿多元贷款。双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债，折价1.2亿余元。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元出售给清远金融市场。
但合同签订后，双方并未实际履行付款和交房义务。2001年，开发商省一建城建分公司起诉，要求解除商品房预售合同。人行清远支行则主张其已通过贷款抵楼款的方式付清了购房款，并拿出一张盖有项目部印章的1.185亿港币收据作为证据。
争议焦点
省一建城建分公司认为：双方签订的是商品房预售合同，但人行清远支行从未实际支付过购房款，收据是事后补开的，没有对应的银行付款凭证，合同应解除。
人行清远支行认为：双方签订的是以房抵债协议，华泰公司的欠款已通过房产抵偿，收据就是付款证明，其已履行付款义务。
法院判决
最高人民法院二审认定：本案合同性质为商品房预售合同，而非以房抵债合同。人行清远支行虽持有收据，但无法提供对应的付款凭证，且收据系事后补开，不能证明实际付款。最终判决解除商品房预售合同。
律师分析
第一，合同性质要看实质内容。虽然双方之前有抵债协议，但之后签订的《房地产预售契约》明确约定了买卖双方、房屋面积、价款和付款方式，符合商品房预售合同的特征，应按买卖合同关系处理。
第二，收据不等于付款凭证。在房产交易中，仅凭一张收据不足以证明款项已实际支付，特别是收据系事后补开、没有银行流水佐证的情况下，法院难以认定付款事实。购房者应当保留银行转账记录、付款凭证等原始证据。
第三，以房抵债与商品房预售是两种不同的法律关系。以房抵债的核心是债务清偿，而商品房预售的核心是房屋买卖。二者在权利义务、履行方式上存在本质区别，不能混为一谈。
王德林律师提示：
在签订购房合同时，务必区分清楚是真实的买卖关系还是以房抵债。如果是真实购房，一定要通过银行转账并保留凭证，不要仅凭对方开具的收据就认为付款完成。在文山地区，遇到类似纠纷建议尽早咨询专业律师，避免因证据不足导致权益受损。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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