未取得预售许可证的商品房预售合同效力问题

未取得预售许可证的商品房预售合同效力问题

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款，但后来发现深发公司转让给它的房屋，其土地使用权并不在深发公司名下，而是属于另一家公司——海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司）。

深发公司虽然与厚南公司有合作建房协议，但并未取得该地块的土地使用权证，也没有办理商品房预售许可证。顺兴公司得知这一情况后，认为合同无效，起诉要求深发公司返还购房款及利息。厚南公司作为实际土地使用权人，也参与了诉讼。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的《商品房购销合同》应当认定为无效合同，深发公司应返还已收取的5000万元购房款并支付利息。

深发公司辩称：虽然土地证在厚南公司名下，但厚南公司已出具承诺书，认可深发公司的销售行为，并愿意承担相关义务。双方已实际履行合同，顺兴公司还提出了设计修改意见，因此合同应当有效，顺兴公司无权要求退款。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合建合同有效，但深发公司与顺兴公司签订的《商品房购销合同》因违反法律强制性规定，属于无效合同。法院判决深发公司返还顺兴公司购房款5000万元及相应利息。

最高人民法院二审维持了一审判决，核心理由是：商品房预售必须满足法定条件，即开发商必须取得土地使用权证和商品房预售许可证。深发公司作为预售方，既不是土地使用权人，也没有取得预售许可证，其与顺兴公司签订的预售合同违反了国家关于商品房预售的强制性规定，依法应当认定为无效。

律师分析

第一，商品房预售合同的有效性，取决于开发商是否具备法定资质和条件。根据我国法律规定，开发商预售商品房，必须已经取得土地使用权证书、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。缺少任何一项，预售合同都可能被认定无效。

第二，合同无效的法律后果是返还财产。根据《民法典》的规定，无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应当予以返还。本案中，深发公司收取的5000万元购房款，应当全部返还给顺兴公司，并赔偿利息损失。

第三，购房者应当注意审查开发商的资质。在签订商品房预售合同前，一定要查看开发商是否取得"五证"，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商不能提供这些证件，就说明该项目可能存在法律风险，购房者应当谨慎对待，避免陷入类似纠纷。

王德林律师提示：

购房者在购买预售商品房时，务必核实开发商的预售许可证和土地使用权证。如果开发商无法提供，建议不要轻易付款。如果您在文山地区遇到类似问题，可以携带合同和付款凭证前来咨询，我们会帮您分析合同效力并制定维权方案。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市