商品房预售合同与以房抵债合同的区别
商品房预售合同与以房抵债合同的区别
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承继）与华泰公司签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司欠清远金融市场贷款本息1.2亿余元，华泰公司用其投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产出售给清远金融市场，总价港币1.185亿元。
合同签订后，清远金融市场并未实际支付购房款，而是主张以华泰公司的欠款抵销楼款。省一建城建分公司认为购房款并未实际到账，遂起诉要求解除商品房预售合同。清远金融市场则称已通过贷款抵楼款方式付清了全部购房款，并出示了华泰公司补开的收据。
争议焦点
省一建城建分公司主张：双方签订的是商品房预售合同，清远金融市场未按约定支付购房款，合同应予解除。清远金融市场认为：其与华泰公司签订的《抵债协议书》已明确以房抵债，购房款已通过债权抵销方式付清，合同已履行完毕。
法院判决
最高人民法院二审认为，本案的核心是区分商品房预售合同与以房抵债合同的性质。清远金融市场与华泰公司签订的《抵债协议书》实质是以房抵债，而省一建城建分公司与清远金融市场签订的《房地产预售契约》形式上虽是商品房预售合同，但实际是为履行抵债协议而办理的过户手续。法院最终认定，合同应继续履行，驳回了省一建城建分公司要求解除合同的诉讼请求。
律师分析
第一，本案的关键在于合同性质的认定。商品房预售合同与以房抵债合同在法律性质上截然不同。预售合同是买卖关系，买方需实际支付购房款；而以房抵债合同则是用房产抵偿已有债务，不涉及新的资金流转。法院根据当事人真实意思表示，认定本案实质是以房抵债。
第二，证据的重要性在本案中非常突出。清远金融市场虽然提供了收据，但该收据是华泰公司事后补开，且无对应的银行付款凭证。但法院综合《抵债协议书》及华泰公司法定代表人出具的函件等证据，认定抵债事实存在。这提醒我们，合同履行过程中应保留完整的书面证据。
第三，对于普通购房者而言，签订合同时应明确合同性质。如果是购买商品房，应当通过银行转账等方式实际支付购房款并保留凭证；如果是抵债，则应当签订明确的抵债协议并办理产权登记手续，避免日后产生争议。
王德林律师提示：
在文山地区处理类似房产纠纷时，建议当事人务必核实合同性质，不要混淆买卖与抵债。购房款支付后应及时索要正规发票，并保留银行转账记录。如遇以房抵债情形，应签订书面协议并尽快办理产权过户。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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