未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以每平方米4200元的价格预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿元。合同还特别约定，必须经过原开发商海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司）和海南凯鹏房地产开发有限公司（简称凯鹏公司）的签证盖章，合同才正式生效。

当时，这块土地的使用权实际归厚南公司所有，但厚南公司并未在合同上签字盖章。不过事后，厚南公司出具了一份“承诺书”，表示认可深发公司的销售行为。顺兴公司随后支付了5000万元购房款，并提出了设计修改意见。当大厦建到正负零时，顺兴公司发现该项目土地使用权存在多次转让，深发公司根本没有售房主体资格，于是起诉要求确认合同无效并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，所签合同违反法律强制性规定，应属无效。深发公司则辩称：虽然手续不全，但厚南公司已出具承诺书认可销售行为，且双方实际履行了合同，应当认定合同有效。

法院判决

最高人民法院二审认定，深发公司在签订商品房预售合同时，尚未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》关于商品房预售必须取得相关许可证的强制性规定。因此，双方签订的《商品房购销合同》应认定为无效合同。深发公司应返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的有效性，核心要看开发商是否具备法定条件。根据《城市房地产管理法》规定，预售商品房必须已交付全部土地使用权出让金、取得土地使用权证书、持有建设工程规划许可证、并取得商品房预售许可证。缺任何一项，合同都可能无效。

第二，即使开发商事后补办手续或出具承诺书，也不能倒过来让一个原本无效的合同变有效。法律对商品房预售的强制性规定，目的是保护购房者的利益，防止“空手套白狼”。本案中，深发公司连土地使用权证都没有，就敢卖房，这种交易风险极大。

第三，购房者如果发现开发商手续不全，可以及时主张合同无效并要求返还购房款。但要注意，如果等到项目烂尾或开发商破产，钱可能就很难要回来了。所以，买房前一定要查清楚开发商的“五证”是否齐全。

王德林律师提示：

在文山地区，买房遇到开发商手续不全的情况并不少见。建议您在签订商品房预售合同前，务必查看开发商的《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。如果开发商拿不出这些证件，不要轻易交钱。已经交了钱的，要尽快咨询律师，依法维护自己的权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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