城市道路能否随土地一起转让

城市道路能否随土地一起转让

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市一家发展公司从政府获得一块土地后，将其中约7万平方米的土地转让给一家置地公司。双方签订了土地使用权转让合同，置地公司支付了转让款，也拿到了土地使用证。

但当置地公司拿着土地使用证去规划局审批时，发现土地使用证上记载的面积与实际可用的面积不符。原来，这块土地中包含了约1.2万平方米的城市道路用地，而城市道路属于市政设施，不能转让。此外，规划部门对道路宽度也有不同要求，导致实际可用的土地面积比土地使用证上写的少了很多。置地公司要求发展公司补偿或退款未果，只好起诉到法院。

争议焦点

置地公司认为：发展公司提供的土地位置图不是规划坐标图，土地使用证上的面积与实际不符；城市道路属于市政设施，依法不能转让，所以合同应属无效，发展公司应退款并赔偿损失。

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是土地部门核发的，自己没有过错，合同应当有效，不应承担赔偿责任。

法院判决

一审法院认定合同部分无效，判令发展公司返还多收的土地转让金并赔偿损失。最高人民法院二审维持了一审判决，确认合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地转让有效，发展公司应返还多收的款项并赔偿置地公司的设计、勘察等费用。

律师分析

第一，城市道路属于市政公用设施，法律规定不得转让。发展公司将道路面积计入转让范围，违反了法律的强制性规定，这部分转让行为无效。

第二，土地转让时，出让方提供的土地位置图应当经过规划部门审批。本案中发展公司提供的图纸未经规划部门审查，导致土地使用证记载的面积与规划不符，发展公司对此存在过错，应当承担赔偿责任。

第三，合同部分无效不等于全部无效。法院根据实际情况，将符合规划要求的土地转让部分认定为有效，既保护了交易的稳定性，也维护了法律的严肃性。

王德林律师提示：

在购买或受让土地使用权时，一定要核实土地的实际规划用途和面积，不能只看土地使用证上的数字。建议在签订合同前，向规划部门查询土地的规划条件，确认道路、绿化等公共设施用地是否被计入转让面积。在文山地区，类似因土地规划与实际不符引发的纠纷并不少见，提前做好尽职调查可以避免不必要的法律风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市