如何区分商品房预售合同与以房抵债合同

如何区分商品房预售合同与以房抵债合同

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接权利义务）贷款本息超过1.2亿元。双方签订《抵债协议书》，约定用华泰公司投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，将上述房产出售给清远金融市场，总价港币1.185亿元。

但合同签订后，双方并未实际履行付款和交房义务。2001年，开发商起诉要求解除合同。人行清远支行则主张，贷款已转为购房款，并出示了华泰公司补开的收款收据，认为已付清房款。

争议焦点

双方的核心争议在于：本案究竟是真实的商品房买卖关系，还是以房抵债关系？开发商主张合同未实际履行，要求解除；人行清远支行则认为贷款已抵作房款，合同已履行完毕。

法院判决

最高人民法院二审认定，本案实质是以房抵债关系，而非真实的商品房预售关系。虽然双方签订了《房地产预售契约》，但该合同是为履行《抵债协议书》而签订，并无真实的购房意图和资金往来。法院最终判决解除合同，支持了开发商的诉讼请求。

律师分析

本案的关键在于区分合同性质。实践中，有的当事人为了规避风险或实现担保目的，将借贷关系包装成房屋买卖，这种“名为买卖，实为抵债”的行为，在法律上可能被认定为无效或可撤销。

第一，判断真实法律关系，不能只看合同名称，而要审查双方的真实意思表示和实际履行情况。如果只有合同而无付款、交房等实际行为，可能被认定为虚假交易。

第二，以房抵债协议本身有效，但如果当事人另行签订商品房预售合同，并以此主张已付清房款，法院会审查是否存在真实的购房意图。本案中，收据是事后补开、无对应付款凭证，且盖章由他人掌管，因此不被采信。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似情况，建议在签订合同时明确真实交易目的，避免“以房抵债”与“商品房买卖”混同。如果涉及大额房产交易，务必保留付款凭证、转账记录等原始证据，不要轻信事后补开的收据，否则可能面临合同被认定无效或解除的风险。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市