未取得预售许可证签购房合同是否有效

未取得预售许可证签购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产公司（深发公司）与顺兴公司签订了一份商品房预售合同，约定顺兴公司购买红城湖国际大厦A座，总价约4.26亿元。合同约定需由土地所有人厚南公司盖章才能生效。顺兴公司支付了5000万元后，发现该大厦土地使用权多次转让，深发公司并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司因此起诉要求确认合同无效，返还购房款及利息。

经查，厚南公司是土地合法使用权人，深发公司通过一系列项目转让协议获得开发权，但始终未办理土地使用权变更登记，也未取得商品房预售许可证。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有售房主体资格，合同缺少法定条件，应属无效。深发公司则认为：双方已实际履行合同，且厚南公司事后出具承诺书认可销售行为，合同应有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定：厚南公司与深发公司的合建合同有效，但合同中要求深发公司提前支付7000万元利润保证金的条款显失公平，该条款无效，厚南公司应退还该笔款项。顺兴公司要求返还5000万元购房款的请求未获得支持。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，开发商必须取得土地使用权证和商品房预售许可证才能合法销售。本案中深发公司未取得这两项证件，其与顺兴公司签订的合同在法律上属于无效合同。

第二，合同虽然约定了需经土地所有人盖章才能生效，但厚南公司事后出具承诺书的行为，并不能弥补预售许可手续的缺失。法院最终认定合建合同有效，但并未认可预售合同的有效性。

第三，购房者支付大额定金或购房款前，务必核实开发商的五证是否齐全，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果证件不全，即使签了合同，也可能被认定为无效，届时追回款项将面临较大风险。

王德林律师提示：

购房前务必查验开发商的预售许可证和土地证，不要轻信口头承诺。在文山地区，部分楼盘存在先卖后办证的情况，建议购房者委托律师进行尽职调查，避免陷入合同无效纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市