小区道路能否随土地一起转让

小区道路能否随土地一起转让

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市一家发展公司把一块土地转让给置地公司，双方签了合同，办了土地使用证。置地公司拿到证后去规划局审批，才发现土地证上标明的面积和实际面积对不上。原来，这块土地里包含了城市道路，道路宽度从规划要求的30米变成了土地证上标的15米，导致实际可用的土地面积比证上写的少了很多。

置地公司多次找发展公司、管委会和市政府要求补足面积或退款，都没解决，最后告到了法院。发展公司辩称，合同是按整体面积转让的，土地使用证的面积是国土部门办的，自己没过错。

争议焦点

置地公司认为：发展公司提供的土地位置图不是规划坐标图，导致土地使用证面积不实；城市道路是市政设施，依法不能转让，所以合同应属无效。

发展公司认为：土地位置图和规划坐标图是一致的，土地使用证上的面积是国土部门登记的，自己没过错，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院终审判决：双方合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积部分有效。发展公司多收的土地转让金要返还，并赔偿置地公司的设计、勘察等经济损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政公共设施，法律明确规定不得转让。发展公司将道路面积随土地一起卖给置地公司，这部分合同内容因违反法律强制性规定而无效。

第二，发展公司办理土地使用证时提供的位置图未经规划部门审批，导致证上面积与规划不符，存在明显过错。土地转让方有义务确保转让的土地权属清晰、面积准确。

第三，土地转让合同部分无效不等于全部无效。法院根据实际情况，将符合规划要求的土地转让部分认定为有效，既保护了交易稳定，也纠正了违法部分。

王德林律师提示：

购买土地前，一定要到规划部门核实土地的实际规划用途和面积，不能只看土地证。合同中涉及公共设施用地的条款要特别谨慎。在文山地区，类似土地转让纠纷也时有发生，建议在签合同前请专业律师审查相关文件。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市