商品房预售合同与以房抵债合同如何区分

商品房预售合同与以房抵债合同如何区分

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，清远一家公司（华泰公司）欠人民银行清远支行贷款本息1.2亿多元。双方签了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用其在广州购买的商场房产抵债，并将房产直接登记到银行名下。随后，房产开发商省一建城建分公司与银行签了《房地产预售契约》，将房产卖给银行。

但合同签完后，双方一直没有实际履行。2001年，开发商起诉到法院，要求解除这份商品房预售合同。银行则主张自己已经用贷款抵了房款，并拿出一张收据证明已付清1.185亿港币的楼款。开发商不认可，认为收据是事后补办的，实际没有付款。

争议焦点

银行认为：双方签的是商品房预售合同，自己用贷款抵了房款，已经履行了付款义务。开发商认为：合同本质是以房抵债，不是真实的商品房买卖，银行并没有实际支付购房款。

法院判决

最高人民法院二审认定，本案合同名为商品房预售，实为以房抵债。双方签预售合同只是为了履行之前的抵债协议，并非真实的商品房买卖关系。因此，开发商要求解除合同的请求不能支持，银行也不能依据预售合同主张购房者权利。

律师分析

第一，判断合同性质不能只看合同名称。法院会综合审查双方的真实意图、交易背景和履行情况。如果一方没有实际支付购房款，而是用旧债抵账，那就不属于真正的商品房买卖。

第二，以房抵债合同与商品房预售合同在法律效果上完全不同。前者是债务清偿方式，后者是买卖关系。如果搞混了，可能导致无法取得房产证或者无法主张购房者权益。

第三，收款收据不等于真实付款。法院会审查收据是否有对应的银行流水、转账记录等证据。如果只有一张收据而无实际付款凭证，法院很难认定付款事实。

王德林律师提示：

签合同时要明确合同性质，避免把以房抵债写成商品房买卖。如果确实是以房抵债，建议单独签抵债协议，并在合同中写明债务金额、抵债房产和清偿方式。在文山地区处理类似纠纷时，法院同样会严格审查合同背后的真实交易关系，不要轻信收据就能证明付款。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市