未取得土地使用证的转让合同是否有效
未取得土地使用证的转让合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司（以下简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（以下简称遂溪中行）开办的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将其位于广西北海市的一处土地使用权转让给湛江土地总，总价款数百万元。湛江土地总支付了部分款项，中银公司交付了土地界限图。
后来湛江土地总又将这块土地转卖给另一家公司，但这家公司起诉要求确认合同无效，法院最终判决该转让合同无效，湛江土地总需要返还已收取的款项。湛江土地总于是起诉中银公司和其开办单位遂溪中行，要求返还已支付的土地转让款。
争议焦点
湛江土地总认为：中银公司没有取得土地使用权，也没有办理土地出让审批手续，土地转让合同应属无效，中银公司应当返还全部款项。遂溪中行辩称：双方是合同转让关系，意思表示真实，合同有效；而且湛江土地总起诉时已经超过了法律规定的诉讼时效。
法院判决
最高人民法院终审判决：撤销一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的土地转让协议无效，遂溪中行应在判决生效后十日内返还湛江土地总已支付的土地转让款及利息。法院认为，中银公司未取得讼争土地使用权，未办理土地出让审批手续，不具备土地使用权转让的法定条件，合同应属无效，中银公司承担主要责任，湛江土地总也有一定责任。同时，诉讼时效问题一审认定错误，湛江土地总的起诉并未超过时效。
律师分析
第一，土地使用权转让有严格的法定条件。根据法律规定，转让土地使用权必须持有土地使用权证，并且已经按照出让合同约定完成开发投资。没有取得土地使用权证就签订转让合同，合同很可能被认定为无效。
第二，合同无效后，双方应当返还财产。有过错的一方要赔偿对方损失，双方都有过错的，各自承担相应责任。本案中，中银公司作为转让方承担主要责任，湛江土地总明知土地不具备转让条件仍签订合同，也承担了部分责任。
第三，诉讼时效问题容易被忽视。本案中，湛江土地总在出具"收据"后，直到向法院起诉前都没有主张权利，但法院最终认定其向广西高院上诉的时间点未超过两年诉讼时效。这说明，诉讼时效的计算要从权利人知道或应当知道权利被侵害时起算，不能简单以合同签订时间来确定。
王德林律师提示：
购买土地使用权前，一定要核实对方是否持有合法的土地使用权证，并确认土地是否已经完成出让手续。如果土地性质为划拨用地，必须经过政府批准并补缴出让金后才能转让。建议在文山地区的当事人，在签订土地转让合同前，先到当地自然资源局查询土地权属和审批情况，避免因合同无效造成损失。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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