商品房预售合同与以房抵债合同如何区分
商品房预售合同与以房抵债合同如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承继）与华泰公司签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司欠清远金融市场贷款本息1.2亿余元，华泰公司用其投资的广州某商贸中心四楼、六楼商场抵债。双方约定，由开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订商品房预售合同，并由开发商出具收款凭据。
随后，省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述商场以港币1.185亿元的价格出售给清远金融市场。但合同签订后，双方并未实际履行。2001年，开发商起诉要求解除合同。清远金融市场则主张，自己已经通过贷款抵楼款的方式付清了购房款，并提供了开发商出具的收据作为证据。开发商则称，该收据是华泰公司事后补办的，实际并未付款。
争议焦点
开发商省一建城建分公司认为，双方签订的《房地产预售契约》是商品房预售合同，清远金融市场没有实际支付购房款，合同未履行，应当解除。而清远金融市场主张，该合同本质是以房抵债协议，自己已经通过债权抵销的方式付清了购房款，合同已经履行完毕。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案《房地产预售契约》名为商品房预售合同，实为以房抵债协议。因开发商并未实际收到购房款，且清远金融市场提供的收据系事后补办、无付款凭证佐证，不能证明已履行付款义务。法院最终判决解除合同，由开发商返还抵债房产。
律师分析
第一，合同性质不能只看名称。本案中，虽然双方签订了《房地产预售契约》，但结合之前的《抵债协议书》以及各方实际交易背景，法院认定该合同实质是以房抵债协议。判断合同性质，要综合签约目的、履行方式、各方权利义务关系等要素，不能仅凭合同名称下结论。
第二，以房抵债协议不等于商品房预售合同。商品房预售合同是开发商向购房者出售在建商品房的协议，购房者需要支付购房款。而以房抵债协议是债务人用房产抵偿债务，债权人并不需要实际支付购房款。两种合同的法律后果不同，尤其在开发商破产或无法交房时，购房者的权利保护方式也有区别。
第三，收据不能替代付款凭证。本案中，清远金融市场虽然持有开发商出具的收据，但该收据是事后补办，且没有银行转账记录等实际付款凭证，法院因此认定其未实际付款。这提醒我们，在交易中要保留完整的付款记录，单凭收据难以证明付款事实。
王德林律师提示：
如果您遇到类似以房抵债的情况，建议在签订合同前咨询专业律师，明确合同性质和法律后果。在文山地区的实践中，有些当事人用房产抵偿借款，但未办理正规的预售合同备案和产权登记，容易引发纠纷。建议在签订以房抵债协议时，务必办理网签备案，并保留完整的付款凭证和债权凭证。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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