未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同无效

未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同无效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（下称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（下称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以总价4.25亿元预购红城湖国际大厦A座。合同要求必须经过原开发商海南厚南旅业有限公司（下称厚南公司）签字盖章才能生效。

厚南公司事后出具承诺书，对深发公司的销售行为表示认可。顺兴公司先后支付了5000万元购房款，但当大厦建到地面正负零时，顺兴公司发现该项目的土地使用权多次转让，厚南公司已将资产出售，深发公司根本没有预售商品房的主体资格，于是向法院起诉要求认定合同无效，返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，合同应属无效。深发公司和厚南公司则认为：三方之间通过多份协议形成了合作建房关系，厚南公司也对销售行为予以追认，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定厚南公司与深发公司的合建合同有效，但最高人民法院二审改判认定深发公司与顺兴公司签订的商品房购销合同无效，判令深发公司返还顺兴公司购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，开发商必须取得土地使用权证和商品房预售许可证才能对外销售。本案中深发公司在签订合同时并没有取得这两个证，合同因违反法律强制性规定而无效。

第二，厚南公司虽然是土地使用权人，但其事后出具的承诺书不能改变深发公司无证销售的事实。合同无效是自始无效，事后追认不能使无效合同变为有效。

第三，购房人在签订购房合同前，一定要核实开发商是否已经取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。如果开发商手续不全，即使支付了购房款，合同也可能被认定无效，面临款项难以追回的风险。

王德林律师提示：

购买预售商品房时，建议先到当地住建部门查询楼盘是否取得预售许可证，不要轻信开发商的承诺。在文山地区，近年来也有类似案件，购房人因未核实开发商资质而陷入纠纷。建议在付款前委托律师对开发商的资质和项目手续进行尽职调查，避免损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市