未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额超过4亿元。合同签署时，深发公司并未取得该地块的土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该项目的土地使用权存在多次转让，相关手续不全，于是起诉要求确认合同无效，并要求深发公司返还购房款及利息。

法院查明，该项目的土地使用权最初属于海南厚南旅业有限公司（厚南公司），厚南公司与深发公司后来签订了合作建房协议，但始终未办理土地使用权变更登记手续，也未取得商品房预售许可证。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司在签订合同时没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，合同应当无效，深发公司应返还全部购房款并支付利息。

深发公司辩称：虽然手续不全，但事后取得了相关部门的部分审批文件，且双方已实际履行合同，大厦也已施工至正负零，合同应认定为有效或可继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，深发公司与厚南公司之间的合作建房关系有效，但深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证就对外预售商品房，所签的《商品房购销合同》违反法律强制性规定，应属无效。法院判决深发公司返还顺兴公司购房款5000万元及利息。

最高人民法院二审维持原判，核心理由是：房地产开发企业预售商品房，必须依法取得土地使用权证和商品房预售许可证，否则所签预售合同无效。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，法律对开发商的主体资格和销售条件有严格规定。根据《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》，开发商预售商品房必须“四证齐全”，包括土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。缺少任何一个，合同都可能被认定无效。

第二，有些开发商在手续不全时以“合作建房”或“项目转让”名义变相销售，但法院会穿透合同形式审查实质。本案中，深发公司虽然与厚南公司签订了合作建房协议，但对外以自己名义销售房屋，本质上仍是商品房预售行为，必须遵守预售许可制度。

第三，购房者不能因为开发商事后补办了一些手续就认为合同有效。法院的裁判标准是签约时开发商是否具备法定条件，事后补办不能弥补签约时的违法性。本案中，深发公司事后取得了部分审批文件，但签约时没有预售许可证，合同仍然无效。

王德林律师提示：

购房者购买预售商品房前，务必核实开发商是否取得“五证”，尤其是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商以“内部认购”“团购”“合作建房”等名义销售手续不全的房屋，风险极高。在文山地区，也有类似案例提醒购房者，不要轻信开发商的承诺，签约前最好委托律师查询项目手续，避免钱房两空。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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