未取得土地使用权转让合同是否有效

未取得土地使用权转让合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（简称遂溪中行）开办的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的30亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为数百万元。湛江土地总支付了全部款项，中银公司也交付了土地界限图。

后来，湛江土地总将这30亩土地连同中银公司委托其转售的另外30亩土地，一并转让给了另一家公司。但这家公司后来起诉要求确认土地转让合同无效，广西高院终审判决认定合同无效，要求湛江土地总返还已收取的款项及利息。湛江土地总随后起诉中银公司，要求返还已支付的30亩土地转让款，但一审法院以超过诉讼时效为由驳回了其诉讼请求。

争议焦点

湛江土地总认为，中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质为集体所有制，双方订立的土地转让合同应属无效，中银公司应返还已收取的转让款。遂溪中行则辩称，本案性质是合同转让而非土地使用权转让，双方意思表示真实且合同已实际履行，应认定合同有效；同时，湛江土地总主张权利已超过法定诉讼时效，不应得到法院支持。

法院判决

最高人民法院终审判决：撤销一审判决；确认中银公司与湛江土地总签订的土地转让协议无效；判令遂溪中行在判决生效后10日内返还湛江土地总已支付的土地转让款及相应利息。法院认为，中银公司未取得讼争土地使用权，也未办理土地出让审批手续，不具备土地使用权转让的法定条件，因此合同无效。同时，湛江土地总主张权利并未超过诉讼时效。

律师分析

第一，土地使用权转让必须满足法定条件。根据我国法律规定，转让土地使用权的前提是转让人已合法取得该土地使用权，并且已经办理了土地出让手续、缴纳了土地出让金。如果转让人连最基本的土地使用权都没有取得，那么转让合同就是无效的，法律不保护这种交易。

第二，合同无效后的法律后果。合同被确认无效后，双方应当互相返还因该合同取得的财产。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。本案中，中银公司作为转让方对合同无效承担主要责任，湛江土地总明知土地不具备转让条件仍与之签约，也要承担相应责任。但无论如何，遂溪中行作为中银公司的开办单位，应当返还已收取的转让款。

第三，诉讼时效问题值得关注。本案中，湛江土地总在出具"款地两清"收据后，时隔数年才起诉，但法院认定其主张权利并未超过诉讼时效。这是因为诉讼时效从权利人知道或应当知道权利受到侵害时起算，并非从合同履行完毕时起算。如果您在文山地区遇到类似纠纷，建议及时咨询专业律师，避免因超过诉讼时效而丧失胜诉权。

王德林律师提示：

在购买土地使用权或房产前，务必核实对方是否已经取得合法的土地使用权证，是否已经缴纳了土地出让金。不要轻信对方的口头承诺或所谓"内部指标"，否则可能面临合同无效、钱地两空的风险。如果您在文山地区遇到土地或房产交易纠纷，建议尽快收集合同、付款凭证等证据，寻求专业律师帮助。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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