商品房预售合同与以房抵债合同的区别
商品房预售合同与以房抵债合同的区别
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承继）巨额贷款本息，双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司将其投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场折价抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，将上述房产出售给清远金融市场，总价港币1.185亿元。
但合同签订后，双方并未实际履行付款和交房义务。2001年，省一建城建分公司起诉要求解除合同。人行清远支行辩称已用贷款抵楼款付清房款，并出示了一份收据。省一建城建分公司则认为该收据是华泰公司事后补开，实际并未收到款项，双方真实关系是债权债务抵偿而非真实购房。
争议焦点
省一建城建分公司主张：双方签订的《房地产预售契约》是虚假的，实际是华泰公司用房产抵债给清远金融市场，并未真实支付购房款，因此合同应解除。人行清远支行主张：已通过贷款抵楼款方式付清了全部房款，收据可以证明，合同应继续履行。
法院判决
最高人民法院二审认为，本案《抵债协议书》和《房地产预售契约》实质是华泰公司以房产抵偿欠款，双方之间是债权债务抵偿关系，而非真实的商品房买卖关系。清远金融市场并未实际支付购房款，收据系事后补开，不能证明真实付款。因此，双方签订的《房地产预售契约》因缺乏真实交易基础，应予以解除。
律师分析
第一，区分商品房预售合同和以房抵债合同的关键在于是否存在真实的购房意愿和付款行为。如果双方本意是用房产抵偿债务，却签订了预售合同，法院会穿透形式审查实质。
第二，收据等付款凭证需要有对应的银行流水、转账记录等实际付款证据相印证。仅凭一张收据，尤其是事后补开的收据，很难被法院采信为真实付款。
第三，开发商在签订合同时应核实购房人的真实身份和交易背景，避免因配合他人以房抵债而卷入纠纷，导致自身权益受损。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到类似房产交易纠纷，建议在签订合同前核实对方是否真实支付房款，保留好银行转账记录、收据等原始凭证。如果发现合同内容与真实交易目的不符，应及时咨询专业律师，避免因合同性质认定错误导致损失。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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