开发商逾期交房能否解除合同
开发商逾期交房能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司（简称旅游公司）与哈尔滨深业房地产发展有限公司（简称深业公司）签订了一份商品房买卖合同，旅游公司购买深业公司开发的大厦房屋，总价款为人民币万元。旅游公司按约定支付了定金和购房款，但深业公司未能按时交房。
深业公司延期交房的原因是供电问题，包括与电业局的供电协议落实、电网联建费支付等事项。旅游公司认为深业公司违约，起诉到法院要求解除合同、返还购房款并赔偿损失。深业公司则辩称延期是由于不可抗拒因素和其不能控制的事件，符合合同约定的延期条件。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房已构成违约，按照合同约定，逾期超过一定天数，旅游公司有权解除合同，深业公司应返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司主张：延期交房是因供电问题等其不能控制的因素，合同约定可以据实延期，因此不构成违约，合同应继续履行。
法院判决
一审法院（黑龙江省高级人民法院）判决解除合同，深业公司返还购房款本息并双倍返还定金。二审法院（最高人民法院）改判：合同继续履行，深业公司应在判决生效后交付房屋，并支付逾期交房期间的利息损失。最高人民检察院提出抗诉，但最高人民法院最终维持了二审判决。
律师分析
第一，合同效力的认定。本案中深业公司虽未取得国有土地使用权证，但最高人民法院认为，合同签订时双方意思表示真实，内容合法，因此合同有效。购房者要注意，合同是否有效主要看双方是否真实自愿，不完全以证件齐备为前提。
第二，延期交房的责任划分。合同约定因非深业公司所能控制的事件可以延期，供电问题属于此类情形，因此延期时间应从合同原定交房日顺延至正式供电日。购房者签约时应注意合同中关于延期交房的免责条款，这类条款可能对开发商有利。
第三，解除合同的条件。合同约定逾期交房超过一定天数，旅游公司才可提出终止合同。本案中旅游公司起诉时尚未达到该天数，因此法院不支持解除合同，而是判决继续履行并赔偿损失。购房者想解除合同，必须确认对方违约已达到合同约定的解除条件。
王德林律师提示：
购房者签订商品房买卖合同时，要仔细阅读延期交房的免责条款和解除合同的条件，避免因条款模糊导致维权困难。在文山地区，如果遇到开发商逾期交房，建议先核对合同约定，确认是否达到解除条件，再决定是要求继续履行还是解除合同。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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