未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同无效

未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同无效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南一家房产公司（深发公司）在没有取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下，与另一家公司（顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以每平方米4200元的价格预购一栋大厦的A座，总金额高达4亿多元。合同还特别约定，必须经过土地原持有人（厚南公司）盖章确认才能生效。

后来，厚南公司出具了一份承诺书，表示认可深发公司的销售行为，并愿意承担相关义务。顺兴公司先后支付了5000万元购房款，但发现该项目的土地使用权存在多次转让，深发公司根本没有预售商品房的合法资格。于是顺兴公司起诉到法院，要求确认合同无效，返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的预售合同缺少法定条件，应当认定为无效合同。

深发公司认为：虽然手续不全，但土地持有人厚南公司已经出具承诺书认可了销售行为，双方实际也在履行合同，大厦已经施工到一定阶段，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司在签订合同时尚未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》应认定为无效合同。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件。根据法律规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证书和商品房预售许可证，这是强制性规定。没有这些证件签订的预售合同，因违反法律强制性规定而无效。

第二，第三方承诺不能替代法定手续。本案中，虽然土地持有人厚南公司出具了承诺书认可销售行为，但这并不能弥补深发公司未取得预售许可证的缺陷。法定手续必须由开发商自己依法办理，不能通过他人承诺来替代。

第三，合同无效后应返还财产。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当返还。深发公司收取的5000万元购房款应当返还给顺兴公司，同时还要赔偿顺兴公司的利息损失。

王德林律师提示：

购房者在购买期房时，一定要核实开发商是否已经取得土地使用权证和商品房预售许可证。在文山地区，也有不少购房者因为轻信开发商的口头承诺而陷入纠纷。建议购房者在签订合同前，要求开发商出示相关证件原件，或者到当地住建部门查询项目是否具备预售条件。如果发现开发商手续不全，不要轻易支付购房款，以免造成经济损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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