如何区分商品房预售合同和以房抵债合同

如何区分商品房预售合同和以房抵债合同

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接权利义务）与华泰公司签订了一份抵债协议，约定华泰公司用其投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场，来抵偿欠清远金融市场的1.2亿多元贷款本息。随后，省一建城建分公司作为开发商，与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，将上述房产出售给清远金融市场，总价港币1.185亿元。

但这份预售合同签订后，双方一直没有实际履行。省一建城建分公司认为，清远金融市场从未支付过购房款，于是向法院起诉，要求解除商品房预售合同。清远金融市场则主张，自己已经通过“以贷款抵楼款”的方式付清了全部房款，并拿出一张盖有公章的收据作为证据。

争议焦点

省一建城建分公司认为：双方签订的是真实的商品房预售合同，清远金融市场没有实际支付一分钱房款，应当解除合同。清远金融市场主张：双方的真实意思是“以房抵债”，购房款已经用华泰公司欠自己的贷款本息抵销了，合同已经履行完毕。

法院判决

最高人民法院二审认定，本案实质上是“以房抵债”关系，而非独立的商品房预售合同关系。法院认为，双方签订预售合同是为了履行之前的抵债协议，清远金融市场并未实际支付购房款，而是用华泰公司的欠款抵作了房款。因此，省一建城建分公司要求解除预售合同的请求不能成立，驳回了其诉讼请求。

律师分析

第一，判断一份合同是商品房预售还是以房抵债，不能只看合同名称，要看交易的真实目的。如果双方之前存在债权债务关系，签订购房合同是为了用房屋抵债，那这就是以房抵债合同。

第二，以房抵债合同是否有效，关键看抵债的房屋是否真实、价格是否合理、是否损害了其他债权人的利益。本案中，抵债金额与欠款本息基本一致，且开发商也在预售合同上盖章确认，因此法院认可了抵债的效力。

第三，对于开发商来说，如果明知是抵债交易，却事后以“未收到房款”为由要求解除合同，法院通常不会支持。因为真正的付款义务人不是购房者，而是欠债的第三方。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似情况，比如对方用房子来抵欠您的钱，一定要签正式的书面协议，并明确约定抵债金额、房屋信息、过户时间等。不要只签一份预售合同就以为万事大吉，最好请律师审核合同，避免后续产生纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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