楼宇按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

楼宇按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2000年前后，中振公司向泰合公司购买武汉泰合广场的商业楼层，总价款数千万元。中振公司与中国银行湖北宝丰支行、泰合公司三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司以所购房产作抵押，向银行申请贷款。银行发放贷款后，中振公司陆续还款，但后期未能按期偿还剩余本息，银行于是起诉要求解除合同并优先受偿抵押房产。

中振公司认为，该按揭合同签订后没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的相关规定，应当认定为无效。而且中振公司后来又将同一房产抵押给了另一家信托公司并办理了登记，银行不应享有优先权。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反地方规章，抵押无效；且房产已另行抵押给案外人并办理登记，银行无权优先受偿。

银行主张：合同是各方自愿签订，内容不违法，且已实际履行，应当有效；中振公司另行抵押的行为发生在按揭合同之后，不影响银行权利。

法院判决

最高人民法院二审维持了一审判决的主要部分：认定《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，中振公司应一次性归还剩余贷款本金及利息；如不能清偿，可将抵押房产拍卖，银行享有优先受偿权。同时，法院撤销了一审关于担保人责任的判决项。

律师分析

第一，楼宇按揭不同于一般财产抵押。当时国家法律并未规定抵押必须登记才有效，地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。按揭合同是各方真实意思表示，内容不违法，应认定为有效。

第二，中振公司后续将同一房产抵押给案外人的行为，发生在按揭合同之后，且该抵押所依据的贷款合同并未实际履行，因此不影响银行按揭权利的优先地位。

第三，未办理抵押登记会影响抵押权的对抗效力，但并不必然导致抵押合同无效。在按揭贷款中，即使暂时未登记，银行基于合同约定仍可主张权利。

王德林律师提示：

购房人选择按揭贷款时，应按时履行还款义务，避免因逾期导致合同被解除、房产被拍卖。开发商和银行也应及时办理抵押登记手续，以保障自身权益。在文山地区，许多购房者通过按揭方式买房，建议在签订合同前详细了解还款计划和违约责任，避免后续纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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