土地转让合同中城市道路面积转让是否有效
土地转让合同中城市道路面积转让是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口市新经济区发展总公司将一块土地转让给海南置地公司，双方签订了土地使用权转让合同。置地公司拿到土地使用证后，按证上面积进行设计报批，却发现实际可用面积比证上少了很多。原因是转让的土地中包含了一条城市道路，道路面积约千余平方米，而规划部门规定的道路宽度比土地使用证上标明的宽，导致实际可使用的土地面积只有规划部门确定的平方米数。
置地公司多次要求发展公司补偿或退款，但未获解决，最终起诉到法院。
争议焦点
发展公司认为：双方是按整体面积转让，土地使用证上的面积是土地部门的行为，自己没有过错，合同应有效。
置地公司认为：土地使用证上的面积与实际不符，城市道路依法不能转让，合同应无效，发展公司应赔偿损失。
法院判决
最高人民法院终审判决：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积转让有效。发展公司应返还多收的土地转让金，并赔偿置地公司的设计费、勘察费等经济损失。
律师分析
第一，城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让。发展公司将道路面积连同土地一起转让给置地公司，这部分转让行为因违反法律强制性规定而无效。
第二，土地转让中，卖方应提供经规划部门审批的坐标图，而不是未经审批的位置图。发展公司提供的位置图与规划不符，导致土地使用证面积与实际不符，应承担主要责任。
第三，合同部分无效不影响其他部分的效力。法院将有效部分和无效部分分开处理，既保护了当事人的合法权益，也避免了合同全部无效带来的更大损失。
王德林律师提示：
购买或转让土地前，一定要核实规划部门的审批文件，确认土地的实际使用面积和性质。城市道路等市政设施不能作为可转让的土地面积，否则合同可能被认定无效。在文山地区，土地转让纠纷也时有发生，建议当事人在签订合同前咨询专业律师，避免因面积不符或转让标的违法而引发诉讼。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市