城市道路能否随土地一起转让

城市道路能否随土地一起转让

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口一家发展公司把一块土地转让给置地公司，双方签了合同，置地公司付了钱，也拿到了土地使用证。但置地公司拿着证去规划局审批时，发现土地证上写的面积和规划部门要求的实际面积对不上——土地证上标明的道路宽30米，规划要求是40米。这样一来，置地公司实际能用的土地面积比证上写的少了上千平方米。

置地公司找发展公司、管委会和市政府要求补偿或退款，都没结果，只好告到法院。原来，发展公司办证时用的位置图没有经过规划部门审批，导致土地证上的面积和道路数据都不准确。而且，转让的土地里包含了城市道路，道路属于市政设施，法律上是不允许转让的。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，位置图和规划图是一致的，土地证上写的面积是土地部门的行为，自己没过错，合同应该有效。

置地公司认为：土地证上写的面积实际上没有那么多，位置图不是规划图，城市道路不能转让，合同应该无效，发展公司要赔偿损失。

法院判决

最高人民法院二审判决：发展公司提供的土地位置图未经规划部门审批，导致土地证上的面积和道路数据与规划不符，应承担主要责任。城市道路是市政设施，不能转让，合同中涉及道路面积的部分无效；符合规划要求的土地面积部分有效。置地公司实际使用面积以规划部门确定的为准，发展公司多收的土地转让金要返还，并赔偿置地公司因此造成的设计费、勘察费等损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政公共设施，法律明确禁止转让。在签订土地使用权转让合同时，如果土地中包含了道路面积，这部分转让是无效的。买家不能因为证上写了面积，就认为所有面积都能合法使用。

第二，土地转让时，出让方提供的土地位置图必须经过规划部门审批。如果拿未审批的图去办证，导致证载面积和规划不符，出让方要承担主要责任。买家在签合同前，最好自己核实一下规划情况，不能完全依赖对方的材料。

第三，合同部分无效不等于整个合同无效。法院会根据实际情况，把合法部分和违法部分分开处理。合法部分继续履行，违法部分退还相应款项，这样既保护了交易稳定，也维护了法律底线。

王德林律师提示：

土地使用权转让时，务必核实规划条件和土地证载内容是否一致，特别是道路、绿化等公共设施面积。在文山地区，类似因规划问题引发的土地纠纷并不少见，建议在签订合同前委托专业律师或规划部门进行尽职调查，避免后续产生面积争议和损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市