未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司将未取得土地使用权证和商品房预售许可证的“红城湖国际大厦”A座卖给海南顺兴房地产开发公司，合同总金额高达4.25亿元。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该项目土地使用权多次转让，且开发商没有售房资格，于是起诉要求确认合同无效并返还购房款。

实际上，该项目的土地使用权最初属于海南厚南旅业有限公司，但厚南公司事后出具“承诺书”对深发公司的销售行为表示认可。然而，深发公司在签合同时既没有取得土地使用权证，也没有拿到商品房预售许可证。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的《商品房购销合同》应当认定为无效合同，深发公司应返还已付购房款及利息。

深发公司则认为：厚南公司事后出具了承诺书，认可了销售行为，且项目后续补办了部分手续，合同应当继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合建合同有效，但合同中关于深发公司先行支付7000万元利润保证金的条款因显失公平而无效。最高人民法院二审最终认定，深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，所签预售商品房合同违反法律强制性规定，应属无效。顺兴公司要求返还购房款及利息的请求得到支持。

律师分析

第一，根据《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》的规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证书和商品房预售许可证。这两个证是预售行为的“准生证”，缺一不可。

第二，本案中厚南公司事后出具承诺书的行为，不能弥补深发公司在签约时没有合法预售资格的缺陷。合同效力应当以签订时的法定条件为准，事后补办手续不影响对合同无效的认定。

第三，购房者支付了巨额购房款却无法取得房屋产权，损失惨重。这提醒我们，在签订商品房预售合同前，一定要核实开发商是否“五证齐全”，尤其是土地使用权证和预售许可证。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，务必查看开发商是否取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。在文山地区，购房者可以到当地住建部门或不动产登记中心查询楼盘项目的预售许可情况，避免因开发商手续不全导致合同无效、钱房两空。如果已经签了合同但发现开发商证照不全，建议及时咨询专业律师，评估合同效力和维权方案。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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