买了土地却少了面积，合同是否有效

买了土地却少了面积，合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口一家发展公司把一块土地转让给置地公司，双方签了合同，置地公司付了钱，也拿到了土地使用证。但置地公司拿着证去规划局审批时，才发现证上标明的面积和实际能用的面积对不上——因为土地里包含了一段城市道路，而道路按规定不能转让，规划部门要求的路宽也比证上写的宽，导致实际可用的土地面积少了一大截。

置地公司多次找发展公司和政府部门要求补偿或退款，但都没解决，最后只能告到法院。一审法院认定合同部分无效，发展公司要退还多收的钱并赔偿损失。发展公司不服，上诉到最高人民法院。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是国土局办的，自己没过错，合同应该全部有效。置地公司则认为：发展公司提供的土地位置图没经过规划审批，导致证上面积不实，而且城市道路不能转让，合同应属无效。

法院判决

最高人民法院维持了一审判决：合同涉及城市道路面积的转让部分无效，符合规划要求的土地面积部分有效；以规划部门确定的实际面积为准，发展公司多收的土地转让金要返还，还要赔偿置地公司的设计、勘察等损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政公用设施，法律明确禁止转让。本案中发展公司将道路面积一并作价转让，这部分合同内容因违反法律强制性规定而无效。

第二，土地转让中，出让方有义务提供真实、准确的规划信息。发展公司拿未经规划审批的位置图去办证，导致证载面积与实际不符，属于过错方，应承担赔偿责任。

第三，合同部分无效不代表全部无效。法院将可履行的部分与违法部分分开处理，既保护了交易安全，也维护了法律底线。这种处理方式对类似纠纷有参考意义。

王德林律师提示：

购买或转让土地前，务必到规划部门核实土地性质、用途和实际面积，不要只看土地使用证上的数字。如果土地中包含道路、绿地等公共设施，要提前确认能否单独转让。在文山地区办理类似业务时，建议委托专业律师审查合同和规划文件，避免后续纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市