未取得预售许可证的售房合同是否有效

未取得预售许可证的售房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

新世纪建设发展（深圳）有限公司与香港天光置业有限公司签订了一份购房合同，约定天光公司购买深圳某楼盘的部分房产。但在合同签订时，新世纪公司尚未取得商品房预售许可证。后因房价上涨，新世纪公司主张合同无效，拒绝履行交房义务。天光公司则坚持要求继续履行合同，双方由此产生纠纷，诉至法院。

本案发生在合同法实施之前，当时关于商品房预售许可证对合同效力的影响，法律没有明确规定，各地法院的裁判标准也不统一。

争议焦点

新世纪公司认为，未取得商品房预售许可证就签订售房合同，违反了当时有关房地产管理的行政法规，合同应属无效，其无需承担交房责任。天光公司则认为，合同是双方真实意思表示，且已支付大部分购房款，新世纪公司事后以自身违法为由主张合同无效，违背诚信原则，合同应当有效并继续履行。

法院判决

最高人民法院二审认为，虽然签订合同时新世纪公司未取得商品房预售许可证，违反了行政管理规定，但该规定并非效力性强制性规定，不影响合同效力。双方合同系真实意思表示，内容不违反法律和社会公共利益，应认定为有效。判决新世纪公司继续履行合同，向天光公司交付房产。

律师分析

第一，合同效力与行政管理的区别。未取得预售许可证就卖房，开发商确实违反了行政管理规定，可能面临行政处罚，但这份处罚并不必然导致买卖合同无效。法院更看重合同是否双方真实意思表示，以及是否损害社会公共利益。

第二，诚信原则的适用。开发商自己违法在先，事后房价上涨又想利用这个违法事实来毁约，法院通常不会支持这种不诚信的行为。法律保护守约方，不让违约方从自身违法行为中获利。

第三，新旧法律的衔接。本案发生在合同法实施前，但法院的裁判思路与后来出台的司法解释精神一致。现在法律明确规定，起诉前取得预售许可证的，合同有效；始终未取得的，合同无效。但实践中仍有争议，建议购房前务必核实开发商的预售许可证情况。

王德林律师提示：

在文山地区，购房者签订商品房买卖合同时，应当主动要求开发商出示商品房预售许可证。如果发现开发商未取得许可证就售房，可以要求解除合同并索赔，但不宜轻易相信合同当然无效，因为法院会根据具体情况综合判断。建议在购房前咨询专业律师，评估合同效力风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市