未取得预售证签的购房合同无效

未取得预售证签的购房合同无效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南一家房地产公司（深发公司）在没有取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下，与另一家公司（顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以每平方米4200元的价格预购一栋大楼的部分楼层，总金额超过4亿元。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该项目的土地使用权属于另一家公司（厚南公司），且深发公司根本没有合法的销售资格。顺兴公司随即起诉，要求确认合同无效并返还购房款。

法院查明，厚南公司是土地的原始使用权人，后来与深发公司等公司通过多份合同转让了项目开发权，但始终没有办理土地使用权变更登记，也没有取得商品房预售许可证。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的购房合同违反法律规定，应当无效，深发公司应返还全部购房款及利息。

深发公司等被告主张：项目开发过程中各方已通过合同确认了合作关系，顺兴公司对项目情况是了解的，合同应当有效，双方应继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，深发公司与厚南公司之间的合建合同有效，但要求厚南公司退还已收取的7000万元利润保证金。最高人民法院二审则认为，深发公司在签订商品房预售合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，该预售合同应认定为无效。最终判决深发公司返还顺兴公司已付购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的有效性有严格的法律要求。根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。缺少任何一个证件，预售合同都可能被认定为无效。本案中深发公司连最基础的土地使用权证都没有，合同自然不成立。

第二，合同无效的法律后果是返还财产。根据《民法典》第157条，民事法律行为无效后，因该行为取得的财产应当予以返还。本案中顺兴公司支付的5000万元购房款，深发公司必须全额返还，同时还要赔偿利息损失。这提醒购房者，即使已经付款，如果合同无效，法律会支持退款。

第三，开发商不能以“实际合作”为由规避法律规定。本案中深发公司主张自己与土地权利人存在合作关系，但法院认为，合作开发不等于取得预售资格。未办理土地使用权变更登记、未取得预售许可证，就不能对外销售房屋。这个规则对购房者是一种保护，防止开发商在手续不全的情况下“空手套白狼”。

王德林律师提示：

购房者在签订商品房预售合同前，一定要查验开发商是否具备“五证”，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，宁可放弃购买也不要冒险付款。在文山地区，购房纠纷时有发生，建议您购房前先到当地房管部门核实项目信息，或者委托专业律师进行尽职调查，避免陷入合同无效的困境。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市