城市道路能否随土地一起转让
城市道路能否随土地一起转让
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口市一家发展公司将自己名下的一块土地转让给海南置地公司，双方签订了转让合同。置地公司拿到土地使用证后，发现证上记载的面积与规划部门实际划定的面积不符。原来，发展公司转让的土地中包含了近千平方米的城市道路，而城市道路属于市政设施，依法不得转让。置地公司因此要求补偿或退款，协商未果后起诉到法院。
争议焦点
发展公司认为，双方是按整体面积转让的，土地位置图与规划图一致，土地使用证上记载的面积符合办证惯例，合同应当有效，自己不应赔偿。置地公司则认为，土地使用证记载的面积与实际不符，城市道路不能转让，合同应属无效，发展公司应当赔偿损失。
法院判决
最高人民法院审理后认为，发展公司向国土部门办证时提供的位置图未经规划部门审批，导致土地使用证记载的面积与规划不符，应承担主要责任。城市道路属于市政设施，依法不得转让，这部分转让无效。符合规划要求的土地部分转让有效。最终判决：以规划部门确定的实际面积为准，发展公司返还多收的土地转让金，并赔偿置地公司的设计、勘察等经济损失。
律师分析
第一，城市道路是市政公共设施，法律明确规定不得转让。在签订土地使用权转让合同时，如果土地中包含城市道路，这部分转让是无效的。买方应当注意审查土地规划，避免为不可转让的部分支付费用。
第二，土地使用证上记载的面积不一定等于实际可使用面积。买方在取得土地后，应当及时到规划部门核实土地的实际规划情况，以免出现证载面积与规划面积不符的情况，影响后续开发。
第三，如果卖方提供的土地位置图未经规划部门审批，导致买方基于错误信息签订合同，卖方需要承担缔约过失责任。买方可以要求返还多付的转让款，并赔偿因此产生的合理损失。
王德林律师提示：
在文山地区，购买或转让土地使用权时，建议先到规划部门核实土地的规划用途和实际面积，确认是否包含城市道路等不可转让的市政设施。合同中应当明确约定土地的实际可使用面积，避免因面积争议引发纠纷。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市