商品房预售合同与以房抵债合同的区别
商品房预售合同与以房抵债合同的区别
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接权利义务）与华泰公司签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司欠清远金融市场贷款本息约1.21亿元，华泰公司用其投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场（建筑面积7900平方米）抵债。双方还约定，由开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订正式的《房地产预售契约》。
1996年6月25日，省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，约定将上述房产以港币1.185亿元出售给清远金融市场，并约定付款和交房时间。但合同签订后，双方并未实际履行。省一建城建分公司认为该合同是虚假的以房抵债行为，起诉要求解除合同。而人行清远支行则认为，自己已经通过贷款抵楼款的形式付清了购房款，并出示了一份加盖有项目开发部收款专用章的“正式收据”作为证据。
争议焦点
省一建城建分公司主张：该《房地产预售契约》实质上是华泰公司以房抵债的变通方式，并非真实的商品房买卖关系，清远金融市场并未实际支付购房款，因此合同应解除。省一建城建分公司还指出，对方提供的“正式收据”是华泰公司事后补办的，没有对应的付款凭证。
人行清远支行辩称：双方已经签订了正式的预售合同，且自己已通过贷款抵债的方式付清了全部楼款，收据就是付款凭证，合同有效并已实际履行。
法院判决
最高人民法院二审认为，本案中的《房地产预售契约》虽然在形式上符合商品房预售合同的特征，但其签订背景是华泰公司以房抵债，且合同当事人均未实际履行付款和交房义务。省一建城建分公司提供的证据（包括华泰公司法定代表人刘超英的函件）证明，所谓“收据”是事后补开，没有真实付款。因此，该合同本质上是以房抵债的协议，而非真实的商品房买卖关系。法院最终支持了省一建城建分公司的诉讼请求，判决解除合同。
律师分析
第一，判断一份合同是商品房预售合同还是以房抵债合同，关键要看双方的真实目的。如果是真实的买卖，买方会实际支付购房款，卖方会实际交付房屋；如果只是用房产来抵偿旧债，那么双方往往不会实际履行付款和交房义务，合同只是债务清偿的工具。
第二，本案中，虽然双方签订了看似规范的预售合同，但合同签订后长达五年没有任何实际履行行为，这与正常的商品房交易明显不符。法院正是通过审查合同签订背景、当事人真实意思以及履行情况，才认定该合同属于以房抵债性质。
第三，对于购房者来说，要注意区分“买卖合同”和“以房抵债协议”。如果开发商用房产抵债，您作为购房人要认真核实开发商是否已经将房产实际交付或登记给债权人，避免因虚假合同导致后续产权纠纷。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到类似的商品房买卖纠纷，建议先审查合同签订时的真实背景和履行情况，不要仅凭合同名称判断法律关系。必要时可以咨询专业律师，避免因合同性质认定错误导致权益受损。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市