按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，与中国银行湖北宝丰支行签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将其购房合同项下权益抵押给银行，银行提供贷款。合同签订后，银行支付了贷款，中振公司也陆续还款，但双方未按武汉市地方规定办理抵押登记手续。

后中振公司未能按期偿还剩余贷款，银行起诉要求解除合同，以抵押房屋权益偿还欠款。中振公司辩称，合同未办理抵押登记，应属无效。此外，中振公司还曾将同一房屋抵押给另一家信托公司并办理了登记。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反武汉市地方规定，抵押无效；且房屋已抵押给案外人，银行不享有优先受偿权。

银行主张：按揭合同是双方自愿签订，不违反国家法律，且已实际履行，应属有效；中振公司后设立的抵押不影响本案按揭合同的效力。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审判决，认定《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，解除合同，中振公司一次性归还贷款本金及利息，逾期以抵押物拍卖价款优先偿还银行。但撤销了一审关于担保人责任的判决。法院认为，楼宇按揭不同于一般抵押，仅因未办理地方规定要求的抵押登记即认定无效，没有法律依据。

律师分析

第一，按揭贷款合同与一般抵押合同有区别。按揭的核心是购房人将购房合同项下的权益转让给银行作为担保，银行提供贷款。这种法律关系不完全等同于物权法上的抵押，不能简单套用地方性法规关于抵押登记的规定来否定合同效力。

第二，合同效力的判断应以国家法律、行政法规为依据。当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，武汉市地方管理办法的效力层级低于国家法律，不能作为认定合同无效的依据。只要合同内容不违法、不损害他人利益，且双方真实自愿，就应认定为有效。

第三，后设立的抵押不影响在先按揭合同的效力。本案中，中振公司在按揭合同之后又将同一房屋抵押给案外人，但该抵押关系设立在后，且抵押合同未实际履行，不能以此否定在先按揭合同的效力。

王德林律师提示：

购房者通过按揭贷款买房时，务必重视合同签订后的登记手续。虽然本案中法院认定未登记不影响合同效力，但为保障自身权益，建议在签订按揭贷款合同后及时办理预告登记或抵押登记。如果遇到类似纠纷，建议咨询专业律师，避免因程序瑕疵影响权利实现。在文山地区，类似按揭纠纷的处理也遵循上述法律原则，当地购房者应主动了解相关登记要求。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市