开发商逾期交房，购房者能否解除合同
开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司（以下简称旅游公司）与哈尔滨深业房地产发展有限公司（以下简称深业公司）签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款为人民币万元。合同约定深业公司应在特定日期前交房，如逾期超过一定天数，旅游公司有权解除合同并要求双倍返还定金。
合同签订后，旅游公司按约定支付了购房款，但深业公司因供电问题未能按时交房。旅游公司认为深业公司违约，向法院起诉要求解除合同、返还购房款及利息，并双倍返还定金。深业公司则辩称，供电问题属于合同约定的不可抗力或“非其所能控制的事件”，应据实延期交房，请求继续履行合同。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房已构成违约，应按合同约定解除合同，返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司主张：供电问题属于合同约定的可延期交房情形，其不构成违约，合同应继续履行，旅游公司无权解除合同。
法院判决
一审法院判决解除合同，深业公司返还购房款本息并双倍返还定金。二审法院改判合同继续履行，深业公司承担逾期交房期间的利息损失。最高人民检察院提出抗诉后，最高人民法院再审维持了二审判决，认定合同有效，继续履行，深业公司支付逾期交房期间的利息。
律师分析
第一，合同效力问题。深业公司虽未取得国有土地使用权证书，但依据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》，合同并不因此当然无效。只要双方意思表示真实、内容不违反法律强制性规定，合同即有效。
第二，逾期交房是否构成解除条件。合同约定逾期交房超过一定天数，旅游公司可提出解除合同。但法院查明，深业公司逾期交房的原因包括供电问题等非其所能控制的因素，这些因素符合合同约定的延期交房条件。因此，旅游公司起诉时，合同约定的解除条件尚未成就，法院不支持解除合同。
第三，违约责任如何承担。虽然深业公司不构成根本违约，但其确实存在逾期交房的事实。法院判决深业公司按银行贷款利率赔偿旅游公司从应交付日至实际交付日期间的利息损失，既维护了交易稳定，也弥补了购房者的实际损失。
王德林律师提示：
签订商品房买卖合同时，应仔细阅读逾期交房、逾期付款等违约条款，明确何种情形下可以解除合同。如果开发商逾期交房，建议先核实合同中关于延期交房原因的约定，判断是否属于可延期情形。在文山地区，遇到此类纠纷可及时咨询专业律师，避免因误解合同条款而错失维权时机。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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