未取得土地使用权证和预售许可证，购房合同有效吗

未取得土地使用权证和预售许可证，购房合同有效吗

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（下称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（下称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以每平方米4200元的价格预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。

但顺兴公司后来发现，该大厦的土地使用权属于另一家公司——海南厚南旅业有限公司（下称厚南公司），而深发公司并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司因此起诉到法院，要求确认合同无效，并让深发公司返还已付的购房款和利息。

争议焦点

顺兴公司认为，深发公司在没有取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下出售房屋，不具备售房主体资格，合同应当无效。深发公司则辩称，其与厚南公司存在合作建房关系，厚南公司也出具了承诺书认可销售行为，因此合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合作建房关系有效，但合同中关于厚南公司提前收取7000万元利润保证金的条款显失公平，该条款无效。最高人民法院二审则认为，深发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下与顺兴公司签订预售合同，违反了法律强制性规定，合同应属无效，深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证等法定手续，否则合同无效。这是为了保护购房人的利益，避免出现"一房多卖"或项目烂尾的风险。

第二，即便开发商与合作方之间存在合作关系，或者合作方出具了承诺书，也不能代替法定的预售许可手续。购房人在买房前，一定要核实开发商是否具备"五证"，尤其是预售许可证。

第三，本案中顺兴公司支付了5000万元巨款，却因为合同无效而陷入被动。如果购房人发现开发商手续不全，应当及时止损，必要时通过法律途径追回已付款项。

王德林律师提示：

在文山地区购房时，建议您务必查验开发商的《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》和《商品房预售许可证》等关键证件。如果开发商无法提供，切勿轻易支付定金或购房款，以免造成资金损失。已经付款的，可以依法主张合同无效并要求返还。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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