土地转让合同无效后能否要回已付钱款
土地转让合同无效后能否要回已付钱款
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司与中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于北海市的100亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为2000万元。湛江土地总支付了全部款项后，中银公司交付了土地界限图，双方出具了"款、地两清"的收据。
后来湛江土地总又将这块土地转卖给了另一家公司，但该转让合同被法院认定为无效。湛江土地总因此向法院起诉，要求中银公司返还已支付的土地转让款。由于中银公司已经注销，其开办单位中国银行遂溪支行被列为被告。
争议焦点
湛江土地总主张：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质为集体所有制，双方合同应属无效，中银公司应返还已收取的转让款。遂溪中行辩称：双方合同是真实意思表示，且已实际履行，合同有效；另外湛江土地总从拿到收据到起诉已超过两年，超过了法律规定的诉讼时效。
法院判决
最高人民法院终审判决：撤销一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的《土地转让协议》无效；判决遂溪中行在判决生效后十日内返还湛江土地总已支付的土地转让款2000万元及相应利息。法院认为，中银公司未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同无效。同时，湛江土地总主张权利并未超过诉讼时效。
律师分析
第一，土地使用权转让必须满足法定条件。转让方应当已经取得合法土地使用权，并完成土地出让手续。如果未取得土地使用权或未缴纳土地出让金就转让土地，合同将被认定为无效。本案中中银公司转让的土地是政府划拨给招商中心的，并未办理出让手续，因此转让行为无效。
第二，合同无效后，双方应当返还财产。根据《民法通则》规定，民事行为被确认无效后，当事人因该行为取得的财产应当返还给受损失的一方。本案中法院判决遂溪中行返还湛江土地总已支付的全部土地转让款及利息，体现了这一原则。
第三，诉讼时效问题值得注意。本案中湛江土地总出具"款、地两清"收据后，在另案诉讼中主张权利的行为可以中断诉讼时效，因此其起诉并未超过两年的诉讼时效期间。当事人如果遇到类似情况，应注意保留主张权利的相关证据。
王德林律师提示：
购买土地使用权前，务必核实土地性质、出让手续是否完备，查看土地使用权证原件，避免因合同无效造成经济损失。文山地区的朋友如有土地转让纠纷，建议尽早咨询专业律师，注意收集和保存合同、付款凭证、收据等关键证据，以免超过诉讼时效而丧失胜诉权。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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