买房签了预售合同，但实际是抵债怎么办
买房签了预售合同，但实际是抵债怎么办
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息1.2亿多元。双方签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债，作价1.2亿多元。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，将上述房产“出售”给清远金融市场。
但这份预售合同签订后，双方一直没有实际履行。省一建城建分公司从未收到过房款，而清远金融市场却拿出一张盖有项目开发部公章的“收据”，声称已用贷款抵清了全部楼款。实际上，这张收据是华泰公司事后补开的，根本没有对应的付款记录。2001年，开发商起诉要求解除合同。
争议焦点
开发商省一建城建分公司主张：双方签订的《房地产预售契约》是真实的商品房买卖关系，但清远金融市场从未支付过购房款，合同已无法履行，应予以解除。
清远金融市场（人行清远支行）主张：双方之间是“以房抵债”关系，贷款本息已经通过房产抵债的方式清偿，购房款已经付清，合同已履行完毕，不应解除。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案名为商品房预售合同，实为以房抵债协议。清远金融市场与华泰公司之间存在真实的债权债务关系，双方通过签订《抵债协议书》和《房地产预售契约》的方式，用房产抵偿债务。开发商省一建城建分公司虽然参与了签约，但实际是配合办理过户手续，并非真正的房屋买卖。因此，法院驳回了开发商要求解除合同的诉讼请求，认定合同已因抵债而履行完毕。
律师分析
第一，合同名称不代表合同性质。本案中虽然签的是《房地产预售契约》，但法院审查了签约背景、各方真实意图和履行情况，认定实质是“以房抵债”。这说明，判断法律关系不能只看合同标题，要看双方实际做了什么。
第二，开发商参与“走过场”有风险。省一建城建分公司配合华泰公司签订预售合同并出具收据，但实际没有收到房款。这种配合行为，让法院认定其知晓并同意以房抵债的安排，最终无法主张解除合同。开发商要注意，不要轻易为他人“配合签约”，否则可能承担不利后果。
第三，收据不等于付款。虽然清远金融市场拿出了1.18亿港元的收据，但经查是事后补开、没有实际付款凭证，法院仍认定该收据不能证明付款事实。在房屋买卖中，仅有收据而无银行转账记录等付款凭证，很难证实款项已实际支付。
王德林律师提示：
无论您是买房人还是开发商，签订合同时一定要明确合同性质。如果是真实的房屋买卖，务必保留付款凭证；如果是用房产抵债，建议单独签订抵债协议并保留债权债务凭证。在文山地区，类似以房抵债引发的纠纷并不少见，建议当事人签约前咨询专业律师，避免因合同性质不清导致权益受损。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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