房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（简称郊区供销公司）在苏州投资建造了九胜商厦。1993年，郊区供销公司与宇航开发经营公司（简称宇航公司）签订租赁协议，将整栋商厦租给宇航公司，租期20年，租金逐年递增。协议约定，宇航公司需按工程进度支付定金，开业后租金半年一付。

商厦建成后，宇航公司实际投入装修并开业经营。但双方在履行中发生争议：郊区供销公司未能完成供电增容，商厦用电量不足；消防系统也未通过验收，消防支队认定存在重大火险隐患，责令停业整改。宇航公司认为郊区供销公司未履行合同义务，拒付部分租金，双方因此对簿公堂。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未按约定完成供电增容和消防系统，导致商厦无法正常经营，因此有权行使同时履行抗辩权，拒付相应期间的租金。

郊区供销公司反驳：宇航公司已经实际开业经营，应当按合同约定支付租金。供电和消防问题属于宇航公司自身责任，不能成为拒付租金的理由。

法院判决

最高人民法院二审认为：郊区供销公司未能完成供电增容和消防系统，构成违约，宇航公司在违法经营期间有权主张减少租金。但宇航公司明知消防未验收仍强行开业，自身也存在过错。最终，法院依据公平原则，酌情认定该期间租金按原合同标准的70%计算，宇航公司需补付差额。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有条件。一方违约导致对方无法实现合同目的时，对方可以拒绝履行自己的义务。但本案中宇航公司已实际开业，不完全符合抗辩权的适用条件。

第二，违法履行期间的租金不能按原标准认定。房屋租赁合同处于违法履行状态时，出租人提供的房屋不符合约定用途，承租人有权要求降低租金标准。法院会综合考虑双方过错程度，按公平原则确定合理租金。

第三，承租人明知房屋存在安全隐患仍强行营业，自身也要承担相应责任。消防未验收就开业属于违法行为，承租人不能将全部损失转嫁给出租人。

王德林律师提示：

租赁合同双方都要严格按约定履行义务。出租人应确保房屋符合消防、供电等法定条件，承租人发现问题时应及时书面催告，不要强行营业。如果您在文山地区遇到类似租赁纠纷，建议先收集双方往来函件、付款凭证等证据，再咨询专业律师评估风险，避免因违法经营导致更大损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市