买房签了合同但未付款，法院如何认定合同性质
买房签了合同但未付款，法院如何认定合同性质
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司欠了银行1.2亿多元的贷款。双方签了一份协议，约定用公司投资的一个商场项目中的部分商铺来抵债。随后，银行和开发商签了正式的购房合同，总价1.185亿港元。但奇怪的是，合同签完后，银行并没有实际付钱给开发商。开发商后来起诉到法院，要求解除这个购房合同。
银行则拿出一张收据，说钱已经用贷款抵掉了。但开发商指出，这张收据是后来补开的，而且收据上的印章是由欠债公司保管的，银行根本没有实际付款。银行还拿出一份证明，说开发商曾向另一家银行确认过购房款已付清，但开发商说那个公章是假的。
争议焦点
银行主张：双方签的是商品房预售合同，而且已经用贷款抵清了房款，合同已经履行完毕。开发商主张：双方签的其实是"以房抵债"协议，银行根本没有付过一分钱购房款，合同没有实际履行，应当解除。
法院判决
法院经审理认为，银行与开发商之间签订的虽然是商品房预售合同的形式，但实质上是银行与欠债公司之间的"以房抵债"安排。银行没有提供任何实际支付购房款的证据，那张收据也是事后补开的。法院最终支持了开发商的诉求，解除了双方的购房合同。
律师分析
第一，合同名称不是关键，实际的法律关系才是关键。即使签的是"商品房预售合同"，如果双方的真实目的是用房子抵债，法院会按"以房抵债"来认定。
第二，付款凭证必须有真实资金流水支撑。光有一张收据不够，如果没有银行转账记录等实际付款证据，法院不会认定付款事实。
第三，开发商和银行之间的合同虽然叫预售合同，但银行不是真正的购房人，只是欠债公司用来还债的工具。这种"假买卖、真抵债"的做法，在法律上风险很大。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到类似情况，签合同前一定要搞清楚对方是真正想买房，还是用合同来抵债。如果是抵债，建议单独签一份抵债协议，明确约定债务金额和抵债房产，避免事后扯皮。另外，购房款一定要通过银行转账，保留好付款凭证，不要只靠一张收据。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市