未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同效力

未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同效力

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发公司把红城湖国际大厦A座卖给了顺兴公司，总价超过4亿元。顺兴公司支付了5000万元购房款，还参与了设计修改。但后来顺兴公司发现，深发公司卖房时没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，而且土地的实际使用权人厚南公司也没有在合同上签字盖章。顺兴公司认为合同无效，要求深发公司返还5000万元购房款和利息。

实际上，这块土地是厚南公司1991年取得的，后来厚南公司、凯鹏公司和深发公司之间多次签订协议转让项目，但始终没有办理土地使用权变更登记。深发公司在没有完整手续的情况下就开始卖房，导致纠纷发生。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的《商品房购销合同》违反法律规定，应当认定为无效合同，深发公司应当返还全部购房款并赔偿利息损失。

深发公司认为：虽然手续不全，但厚南公司事后出具了承诺书，认可了销售行为，且各方签订了多份协议，合同已经实际履行，大厦也已开工建设，应当认定合同有效。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司在签订《商品房购销合同》时，尚未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，该合同依法无效。判决深发公司返还顺兴公司购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件。根据法律规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，缺一不可。这是保护购房人权益的强制性规定，违反这些规定的合同会被认定为无效。

第二，合同无效后，双方应当返还财产。本案中，深发公司收取的5000万元购房款应当全额返还，并支付占用资金期间的利息。购房人虽然可以拿回钱款，但错过了购房时机，可能面临房价上涨的损失。

第三，不要轻信事后承诺或补办手续。本案中厚南公司虽然出具了承诺书认可销售行为，但这不能替代法定的预售许可手续。购房人在签约前一定要核实开发商是否取得了完整的预售证件，避免陷入合同无效的风险。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，务必查验开发商是否持有商品房预售许可证和土地使用权证，文山地区的购房者可以到当地住建部门查询楼盘是否已取得预售许可。不要仅凭开发商的承诺或口头保证就支付大额房款，否则可能面临合同无效、房款难以追回的风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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