城市道路能否随土地一起转让
城市道路能否随土地一起转让
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口市一家发展公司把一块土地转让给置地公司，双方签了合同，置地公司也拿到了土地使用证。但置地公司拿着土地使用证去规划局审批时，发现土地证上标明的面积和实际面积对不上。原因是土地证里包含了一条城市道路，这条路按规划应该是30米宽，但土地证上只标了20米宽，导致实际可用的土地面积比证上写的少了很多。
置地公司找发展公司要求补偿或退款，但没谈成，只好起诉到法院。一审法院认为，发展公司转让土地时提供的图纸未经规划部门审批，而且把城市道路也一起转让了，这是违法的，所以合同部分无效。发展公司不服，上诉到最高人民法院。
争议焦点
发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是土地部门的行为，自己没过错，合同应该有效。
置地公司认为：土地使用证上写的面积和实际面积不符，城市道路依法不能转让，合同应认定无效，发展公司要赔偿损失。
法院判决
最高人民法院审理后认定：城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让。发展公司把道路面积和土地一起转让，这部分转让是违法的，应认定无效。但符合规划要求的土地面积部分，合同可以认定有效。最终判决发展公司返还多收的土地转让金，并赔偿置地公司的设计、勘察等损失。
律师分析
这个案件告诉我们几个重要的法律点：
第一，城市道路、公共绿地等市政设施不属于可转让的土地范围。开发商或土地转让方不能把这些公共设施面积算在转让土地里，否则转让行为无效。
第二，土地转让时，土地使用证上的面积必须和规划部门批准的用地面积一致。如果因为转让方提供错误图纸导致土地证面积不符，转让方要承担主要责任。
第三，合同部分无效不等于全部无效。法院会根据实际情况，把合法部分和违法部分分开处理，能履行的部分继续履行，违法的部分认定无效并返还相应款项。
王德林律师提示：
购买或受让土地前，一定要到规划部门核实土地的规划用途和实际面积，不要只看土地使用证上的数字。如果发现土地中包含城市道路等公共设施，要特别注意这部分面积不能算作你的使用面积。在文山地区，类似纠纷也时有发生，建议大家签约前请专业律师审查合同和土地权属文件。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市