未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（下称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（下称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购一栋大厦的A座，总价款高达4.25亿元。合同签订后，顺兴公司陆续支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，深发公司并没有取得该地块的土地使用权证和商品房预售许可证，土地使用权实际属于另一家公司海南厚南旅业有限公司（下称厚南公司）。顺兴公司认为合同无效，要求深发公司返还购房款及利息。

实际上，厚南公司虽然事后出具了一份承诺书，表示认可深发公司的销售行为，但整个项目的土地使用权始终登记在厚南公司名下，深发公司在签订合同时并没有取得合法的预售资格。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的《商品房购销合同》应当认定为无效，深发公司应返还已收的5000万元购房款并支付利息。

深发公司则辩称：虽然手续不全，但厚南公司事后出具了承诺书，对销售行为表示认可，且双方已经实际履行合同，大厦也已经开始施工，合同应当认定为有效。

法院判决

本案经海南省高级人民法院一审后，当事人不服上诉至最高人民法院。最高人民法院二审认为，深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，因此双方签订的《商品房购销合同》应认定为无效。深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款，并按照银行同期贷款利率支付利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的效力与开发商的资质和手续密切相关。根据《城市房地产管理法》的规定，开发商在预售商品房前必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。如果缺少这些关键手续，合同很可能被认定为无效。

第二，事后承诺不能完全弥补手续缺失。本案中，虽然土地使用权人厚南公司事后出具了承诺书，但并不能替代开发商自身应当取得的预售许可证。购房者在签约前应当主动核实开发商是否具备齐全的证照。

王德林律师提示：

购房时一定要查验开发商是否取得了“五证”，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。在文山地区，不少购房者因为轻信开发商的口头承诺或事后补办手续，最终陷入合同纠纷。建议在签订购房合同前，先到当地住建部门核实项目信息，避免因合同无效造成资金损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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