土地转让合同无效后能否要回已付价款
土地转让合同无效后能否要回已付价款
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1995年，湛江市土地开发总公司与一家房地产公司签订协议，购买该公司位于广西北海市的100亩土地使用权，并支付了部分款项。后来，湛江土地总又将这块土地转卖给了另一家公司。但最终，湛江土地总与下家之间的土地转让合同被法院认定无效，湛江土地总不得不退还了下家支付的款项。
湛江土地总认为自己也是受害者，便向最初卖地的房地产公司及其开办银行（中国银行遂溪支行）追索已支付的购地款。但银行方面认为，双方已经结算清楚，且湛江土地总多年未主张权利，超过了法律规定的诉讼时效。
争议焦点
湛江土地总主张：对方没有取得土地使用权，也没有办理土地出让手续，转让合同应属无效，对方应当返还已付的购地款。我方一直在主张权利，没有超过诉讼时效。
遂溪中行辩称：双方是合同转让关系，合同已经实际履行完毕，湛江土地总也出具了收据确认"款地两清"。湛江土地总从1995年到起诉前从未主张过权利，已经超过了诉讼时效。
法院判决
最高人民法院终审判决：撤销一审判决，认定土地转让合同无效，判令遂溪中行返还湛江土地总已支付的购地款及相应利息。法院认为，转让方未取得土地使用权且未办理出让手续，合同无效；湛江土地总主张权利未超过诉讼时效。
律师分析
第一，土地使用权转让有严格的法律条件。转让方必须已经取得土地使用权，并依法办理了出让手续。如果连基本条件都不具备，即使双方签订了合同，合同也会被认定无效。本案中，转让方没有取得土地使用权，也没有缴纳土地出让金，合同自然无效。
第二，合同无效后，法律后果是相互返还。也就是说，转让方应当返还已经收取的款项，受让方应当返还已经取得的土地。本案中，湛江土地总已经将土地转卖，法院综合考虑实际情况，判决转让方直接返还购地款。
第三，诉讼时效从知道权利被侵害时起算。本案中，湛江土地总虽然出具了"款地两清"的收据，但后来因土地转让合同被认定无效而遭受损失，其主张权利的时效应当从此时开始计算，并未超过法定的两年诉讼时效。
王德林律师提示：
购买土地使用权时，务必核实转让方是否已取得土地使用权证、是否已缴纳土地出让金。如果转让方不具备条件，即使签了合同、付了款，合同也可能被认定无效，后续维权会非常困难。在文山地区，类似土地纠纷案件并不少见，建议在签订合同前委托专业律师进行尽职调查，避免陷入合同无效的困境。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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