购房合同是买房还是抵债 法院如何认定
购房合同是买房还是抵债 法院如何认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司欠了银行一大笔贷款，双方签了一份《抵债协议书》，约定用公司投资在建的一处商场四楼、六楼来抵债。随后，开发商与银行签订了正式的《房地产预售契约》，把这两层楼“卖”给了银行，总价1.185亿港元。但实际上，银行并没有直接付钱，而是用之前公司欠的贷款本息来“冲抵”购房款。
开发商后来起诉，说这份购房合同只是走个形式，双方根本没实际履行，要求解除合同。银行则拿出了一张“正式收据”，声称已经付清了全部楼款。但开发商指出，这个收据是后来补办的，银行根本没有实际付款。
争议焦点
开发商认为：双方签的是虚假的商品房预售合同，实际是“以房抵债”，银行没付过一分钱，合同应当解除。
银行则认为：购房合同是真实有效的，贷款本息已经抵作了购房款，收据也开出来了，合同已经履行完毕。
法院判决
最高人民法院审理后认为，本案的核心问题不是简单的购房款是否支付，而是要判断双方真实的法律关系是商品房买卖还是以房抵债。法院最终认定，双方的真实意思是“以房抵债”，而非真实的商品房买卖，因此驳回了开发商要求解除合同的请求，但同时也确认银行不能以购房者身份主张交付房产，只能按债权债务关系处理。
律师分析
这个案件给普通人一个重要的提醒：签合同要看“实质”，不能只看“形式”。
第一，合同名称不重要，重要的是双方的真实意思。如果双方本来是想用房子抵债，却签了一份“商品房预售合同”，法院会根据实际情况来认定，而不是只看合同标题。
第二，收据不能证明付款事实。银行虽然拿出了一张“正式收据”，但没有对应的银行转账记录或付款凭证，法院就不会轻易认定这笔钱真的付了。收据只是“收条”，必须有真实的资金往来支撑。
第三，以房抵债和商品房买卖在法律上是两码事。以房抵债本质上是用房子还钱，购房者不能像普通买房人那样要求开发商交房、办证，只能按原来的债务关系主张权利。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到类似情况，比如签了购房合同但实际是抵债，或者对方拿不出付款凭证却声称已付清房款，建议及时咨询专业律师，避免因合同性质认定错误而遭受损失。购房时务必保留好付款记录、转账凭证等关键证据。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市