房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1990年代，苏州郊区供销公司投资建了一栋商厦，主体工程建到三层时，与宇航公司签了租赁合同，租期15年。合同约定：宇航公司每年交固定租金，且要投入内部装修；供销公司负责外部装修和供电等配套。双方还找了担保单位。

商厦封顶后，宇航公司开始装修并准备开业。但供电问题一直没解决，消防也未通过验收。1997年4月，商厦在消防不合格的情况下强行开业，结果被消防部门罚款并责令停业。此后商厦一直停业，双方因租金支付问题打起了官司。

争议焦点

宇航公司认为：供销公司没解决好供电和消防问题，导致商厦无法正常营业，自己有权不付或少付租金。供销公司则认为：宇航公司已经开业经营，应当按合同全额支付租金，停业是宇航公司自己的责任。

法院判决

最高人民法院二审认定：双方租赁合同有效，但商厦在消防不合格的情况下强行开业，属于违法经营。在违法经营期间，宇航公司不能正常使用房屋，供销公司也有一定责任。法院最终酌情降低了该期间的租金标准，而不是按合同原价计算。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是随便用的。一方违约，另一方可以暂停履行自己的义务，但必须合理。本案中，供电和消防问题确实影响经营，宇航公司可以要求对方整改，但不能完全不付租金。

第二，违法经营期间的租金不能按正常标准算。房屋处于违法使用状态，承租人实际收益受损，出租人也有过错，法院会酌情调整。这个原则对商铺租赁纠纷很有参考价值。

第三，租赁合同中的配套义务要写清楚。供电、消防等基础条件是谁的责任，什么时间完成，违约责任是什么，这些细节往往决定纠纷的输赢。

王德林律师提示：

签商铺租赁合同时，一定要把水电、消防等开业条件写进合同，并约定好完成时间和违约后果。如果遇到对方不履行配套义务，要书面催告并保留证据。文山地区的商户如果遇到类似问题，可以及时咨询专业律师，不要自行采取停租等方式对抗，以免被动。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市