没有预售许可证的购房合同是否有效

没有预售许可证的购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（下称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（下称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以每平方米4200元的价格预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。

但问题在于，深发公司当时并未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证。该土地的实际使用权人其实是海南厚南旅业有限公司（下称厚南公司）。虽然厚南公司事后出具了一份承诺书，表示认可深发公司的销售行为，但这份承诺书并不能替代法定的预售许可手续。后来，顺兴公司发现项目存在多次转让、手续不全等问题，于是向法院起诉，要求确认合同无效并返还购房款。

争议焦点

顺兴公司认为，深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的合同缺少法定条件，应当认定为无效合同。

深发公司则主张，虽然手续不全，但厚南公司作为土地使用权人已经出具承诺书认可了销售行为，并且项目已经实际开工建设，合同应当继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间形成了合作建房关系，双方虽未办理土地使用权变更登记，但已实际实施合作行为，因此认定合建合同有效，但要求双方补办手续。不过，对于深发公司向顺兴公司销售房屋的行为，法院没有直接认定其合同效力。最终，法院判决深发公司返还顺兴公司已支付的购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售属于特许经营行为，开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证等法定证件，否则不具备预售资格。本案中，深发公司在签约时没有取得这些证件，其与顺兴公司签订的合同因违反法律强制性规定而归于无效。

第二，厚南公司出具的承诺书虽然表示认可深发公司的销售行为，但承诺书不能替代法定的行政审批手续。土地使用权人和开发商之间的内部约定，不能对抗法律对商品房预售的强制性要求。购房人在签约前应当核查开发商的预售许可证，不能轻信第三方的承诺。

第三，本案还提醒我们，在房地产交易中，资金安全至关重要。顺兴公司支付了5000万元购房款，但项目手续不全，最终导致合同无效，虽然法院判决返还购房款，但执行过程中可能面临开发商资金链断裂、款项被挪用等风险。

王德林律师提示：

在文山地区购买预售商品房时，务必查验开发商的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证这五证是否齐全。如果开发商无法提供，建议不要轻易签订购房合同或支付大额款项，以免陷入法律纠纷。已经签约付款的，可以依据相关法律规定主张合同无效并要求返还购房款。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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