商品房预售合同与以房抵债合同的区分
商品房预售合同与以房抵债合同的区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接权利义务）与华泰公司签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司欠清远金融市场贷款本息1.21亿余元，华泰公司将其投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场（建筑面积7900平方米）作价抵债。随后，省一建城建分公司作为开发商，与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元出售给清远金融市场。
但合同签订后，双方并未实际履行。省一建城建分公司认为清远金融市场未支付购房款，于2001年起诉要求解除合同。清远金融市场则主张，其已通过贷款抵楼款的方式付清了购房款，并出示了一份加盖“广东一建开发公司南方国际新闻大厦项目开发部收款专用章”的收据，金额为港币1.185亿元。省一建城建分公司反驳称，该收据是华泰公司事后补办的，实际并未付款。
争议焦点
省一建城建分公司主张：双方签订的《房地产预售契约》是独立的法律关系，清远金融市场未实际支付购房款，合同目的无法实现，应当解除合同。清远金融市场主张：其与华泰公司签订的《抵债协议书》已明确以房抵债，且其持有省一建城建分公司出具的收据，购房款已通过抵债方式付清，合同已履行完毕。
法院判决
最高人民法院二审认为，本案的核心是正确区分商品房预售合同和以房抵债合同的性质。清远金融市场与华泰公司之间的《抵债协议书》属于以房抵债协议，而省一建城建分公司与清远金融市场签订的《房地产预售契约》是独立的商品房预售合同。清远金融市场未能提供有效证据证明其已向省一建城建分公司支付购房款，仅凭华泰公司出具的收据不能证明省一建城建分公司已收到款项。法院判决支持省一建城建分公司的诉讼请求，解除双方的商品房预售合同。
律师分析
第一，商品房预售合同与以房抵债合同是两种不同的法律关系。商品房预售合同是开发商与购房者之间关于房屋买卖的协议，购房者需向开发商支付购房款；而以房抵债合同是债务人与债权人之间以房屋折抵债务的协议，不直接涉及开发商。在本案中，清远金融市场与华泰公司的抵债协议，不能替代其与省一建城建分公司之间的预售合同义务。
第二，购房款的支付必须有真实的资金流水或明确的法律依据。清远金融市场虽然持有收据，但该收据是华泰公司事后补办的，且无对应的付款凭证，不能证明省一建城建分公司实际收到了购房款。购房者应当注意，收据不等于付款，法院在审理时会综合审查付款凭证、银行流水等客观证据。
第三，以房抵债协议的履行需要开发商配合，否则可能无法实现物权转移。如果债务人用房产抵债，债权人应当与开发商重新签订正式的购房合同，并办理网签备案，确保房产能够顺利过户。仅仅签订抵债协议，不办理购房手续，风险很大。
王德林律师提示：
在购房过程中，无论是直接购买还是通过以房抵债方式取得房产，都应当与开发商签订正式的购房合同，并保留付款凭证、银行转账记录等证据。如果涉及以房抵债，建议咨询专业律师，避免因合同性质不清导致权益受损。在文山地区，类似纠纷也时有发生，购房者应当注意核实开发商的收款账户是否为对公账户，避免将款项支付给第三方。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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