开发商逾期交房能否免责？购房者如何维权
开发商逾期交房能否免责？购房者如何维权
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1990年代，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产公司签订了一份商品房预售合同，约定旅游公司购买深业大厦的部分房屋，总价款数百万元。合同约定深业公司应在1995年12月31日前交房，若逾期超过90天，旅游公司可以解除合同并要求退款和双倍返还定金。
实际上，深业公司直到1997年才取得房屋竣工验收手续，延期交房一年多。旅游公司以违约为由起诉，要求解除合同、返还购房款及利息、双倍返还定金。深业公司则辩称，延期是因为供电问题等"不可控制的事件"，按合同应免责。
争议焦点
旅游公司认为：深业公司逾期交房超过90天，按合同约定有权解除合同，并要求返还全部购房款本息和双倍返还定金。深业公司认为：延期交房是由于电业局供电问题等非自身能控制的原因，符合合同约定的免责条款，合同应当继续履行。
法院判决
最高人民法院最终判决：双方合同有效，继续履行，深业公司应在判决生效后10日内交付房屋。同时，深业公司需向旅游公司支付逾期交房的违约金，按购房总价款从1996年1月1日起至1997年4月30日止，按银行同期贷款利率计算利息。
律师分析
第一，合同无效还是有效，关键看是否违反法律强制性规定。本案中，深业公司虽未取得土地使用权证，但已签订土地出让合同、缴纳大部分出让金，法院认定合同有效。实践中，开发商手续不全不一定导致合同无效。
第二，"不可控制的事件"不等于"不可抗力"。合同约定因供电问题等可延期交房，但法院认为这种延期不能无限期，开发商仍需承担合理期限内的违约责任。购房者要注意，合同中的免责条款通常有严格解释。
第三，解除合同还是继续履行，需要看违约程度。本案中，房屋已通过竣工验收、可以交付使用，且购房者已付清全款，法院从促进交易角度判决继续履行，但开发商必须赔偿逾期损失。这提醒购房者，不是所有逾期都能解除合同。
王德林律师提示：
购房者在签订商品房买卖合同时，要仔细阅读逾期交房的违约责任条款，特别是免责条款的范围。如果开发商以"供电问题""政府审批"等理由延期，要核实是否属于合同约定的免责事由。在文山地区，购房者遇到开发商逾期交房，建议及时收集合同、付款凭证、催告函等证据，咨询专业律师评估是否达到解除合同的条件。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市