未取得预售许可证的商品房预售合同效力问题

未取得预售许可证的商品房预售合同效力问题

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，该大厦的土地使用权属于另一家公司（厚南公司），深发公司并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司因此起诉，要求确认合同无效并返还购房款。

事实上，深发公司是从其他公司手中通过项目转让获得的开发权，但始终没有办理土地使用权变更登记，也没有取得法定的预售许可手续。厚南公司虽然后来出具了一份承诺书认可深发公司的销售行为，但并未在预售合同上签字盖章。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的合同违反了法律强制性规定，应当认定为无效合同。深发公司应当返还已收取的5000万元购房款并赔偿利息损失。

深发公司认为：虽然手续存在瑕疵，但项目转让和合作建房关系是真实的，厚南公司也出具了承诺书认可销售行为，合同应当认定为有效，双方应继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合建合同有效，但其中关于厚南公司提前收取7000万元利润保证金的条款因显失公平而无效。

最高人民法院二审认为，深发公司在签订预售合同时尚未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，该商品房预售合同应认定为无效。深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售是一项受到严格监管的行为。根据法律规定，开发商预售商品房必须同时具备土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。缺少任何一个证件，预售合同都可能被认定为无效。这是为了保护购房人的利益，防止项目烂尾或出现产权纠纷。

第二，即使开发商事后补办手续或取得其他方的承诺，也不能改变合同签订时违法的事实。本案中，厚南公司虽然出具了承诺书，但并不能替代法定的预售许可手续。购房人在签订预售合同时，一定要核实开发商是否已经取得了所有必要的证件。

第三，合同无效的法律后果是返还财产。购房人支付的购房款应当全额返还，开发商占用资金期间还应当支付利息。但购房人也可能因此错失购房时机或面临房价上涨的损失，所以事前审查比事后维权更重要。

王德林律师提示：

在文山地区购买预售商品房时，建议您务必要求开发商出示五证：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，不要轻易支付定金或购房款。一旦发现开发商手续不全，应及时咨询专业律师，避免陷入合同无效后的维权困境。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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