土地转让合同因含城市道路被认定部分无效

土地转让合同因含城市道路被认定部分无效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市新经济区发展总公司将一块土地转让给海南置地公司，双方签订了土地使用权转让合同。置地公司拿到土地使用证后，准备开发建设时发现，土地证上记载的面积与规划部门实际规划的面积不符。

原来，发展公司转让的土地中包含了一条城市道路，面积达上千平方米。按照规划，这条道路属于市区主干道，宽度应为30米，但土地证上标注的宽度只有20米。置地公司实际可用的土地面积比合同约定的少了近一半，因此要求发展公司退款或补偿，协商未果后起诉到法院。

争议焦点

发展公司认为，双方是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是土地部门的行为，自己并无过错，合同应当有效。

置地公司则认为，发展公司提供的土地位置图未经规划部门审批，导致土地证面积与实际不符，而且城市道路不能转让，合同应属无效，要求退款并赔偿损失。

法院判决

最高人民法院终审判决：双方合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积部分的转让有效。发展公司多收的土地转让金应返还给置地公司，并赔偿置地公司因勘测、设计等造成的经济损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让。本案中发展公司将道路面积一并转让，这部分合同内容因违反法律强制性规定而无效。

第二，土地转让时，出让方必须提供经规划部门审批的坐标图，不能仅凭位置图进行交易。否则，土地证面积与规划面积不符，受让方可能蒙受重大损失。

第三，合同部分无效不影响其他部分的效力。法院对符合规划要求的土地面积部分认定有效，体现了保护交易稳定性的原则，也避免了合同全部无效带来的资源浪费。

王德林律师提示：

购买或受让土地使用权前，务必核实土地是否包含市政道路等不可转让的公共设施，并要求出让方提供经规划部门审批的坐标图。在文山地区办理此类业务时，建议委托专业律师核查土地权属和规划文件，避免因面积不符引发纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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